Rozmawiała Aneta Nagler
Stowarzyszenie Mieszkanicznik niedługo świętuje 11 lat istnienia, a przez ten okres nastąpiło wiele zmian w tej organizacji, która dziś gromadzi 22 tys. osób. Zapraszam na rozmowę z współzałożycielem i prezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Jackiem Kusiakiem, który podzieli się swoimi obserwacjami na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.
A.N.: Stowarzyszenie Mieszkanicznik niebawem obchodzi 11-lecie swojego istnienia. Co przez ten okres wydarzyło się w stowarzyszeniu i w jakim kierunku podąża Mieszkanicznik?
J.K.: Tak, 11 lat minęło bardzo szybko. Stowarzyszenie było zakładane przez 12 osób, a obecnie jest nas 22 tys. w 22 oddziałach, łącznie zarządzamy 100 tys. nieruchomości. Nie oczekiwaliśmy, że rozrośnie się do tych rozmiarów. Jakie najważniejsze rzeczy się wydarzyły? Połączyliśmy ze sobą w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik 500 tys. osób. Najważniejsza kwestia to spotkania na żywo i szkolenia lokalne, które odbywają się co miesiąc w każdym oddziale. Do tego dochodzi 13 kongresów. Istotne jest dla nas, aby organizować spotkania stacjonarne, żeby w ogóle się połączyć, żeby poznać się lepiej. Te spotkania offline będą oczkiem w głowie. To są takie kamienie milowe w Mieszkaniczniku.
A.N.: Na początku, kiedy zaczynaliście w 2012 roku, członkami stowarzyszenia były przede wszystkim osoby zajmujące się wynajmem długoterminowym mieszkań. Aktualnie zrzeszacie też przedsiębiorców zajmujących się innymi formami. Jak to wygląda obecnie z perspektywy tych 11 lat?
J.K.: Tak, rzeczywiście, struktura znacząco się zmieniła, jeżeli chodzi o te branże. Sam jestem już 22 lata na rynku. Natomiast w 2012 roku w 99,9% dominował w stowarzyszeniu najem długoterminowy. Ja nadal rekomenduję tę formę działania na rynku nieruchomości. Aczkolwiek postawiłem również na flipy. Na przestrzeni lat widziałem, jak dochodziły do nas kolejne sektory: najem krótkoterminowy, najem hybrydowy, coraz więcej remontów oraz flipów. Później flipy na rynku pierwotnym, flipy na cesjach, flipy na rynku wtórnym, flipy na brudno, na czysto, ewentualnie deweloperka czy firmy, które zajmują się obsługą rynku nieruchomości, jak pośrednicy nieruchomości bądź doradcy kredytowi.
A.N.: A w jaki sposób pomagacie i udostępniacie wiedzę, jak poruszać się na rynku w bezpieczny sposób?
J.K.: Tak jak wspomniałem, głównym naszym celem jest robienie co miesiąc dwudziestu kilku spotkań w oddziałach lokalnych. Zanim się spotkamy, szerzymy również informacje w naszych mediach społecznościowych – Facebook (fanpage i odpowiednie grupy), LinkedIn, specjalne grupy na WhatsAppie. Dysponujemy również platformą VOD Akademia Mieszkanicznika, która mocno się rozwinęła w czasie pandemii, kiedy nie mogliśmy się spotykać. Wtedy było duże zapotrzebowanie na szkolenia online. Więc zapraszam także do Akademii, bo tam przekazujemy wiedzę. A ponadto stworzyliśmy jeszcze jedną taką gałąź Mieszkanicznika, gdzie spotykają się również inwestycje z inwestorami. Ten projekt nazywa się StokInvest (Strefa Okazji Inwestycyjnych), gdzie w jednym miejscu gromadzą się osoby, które mają wiedzę i inwestycję albo potencjał inwestycyjny czy jakieś pomysły na inwestycje, i mogą się nimi dzielić. Jedni przychodzą z inwestycjami, poszukując inwestorów, a drudzy są inwestorami i szukają inwestycji.
A.N.: Przejdźmy do gospodarki i sytuacji na rynku. Z jednej strony widać pogarszające się nastroje w przemyśle, stagnację i strach związany z wysoką inflacją, z wysokimi stopami kredytowymi, z WIBOR-em, który faktycznie spowodował,
że z rynku odpłynęło bardzo wiele osób, które się kredytowały i kupowały sobie mieszkania, chociażby właśnie w zakresie najmu długoterminowego. Ale z drugiej strony, jak się patrzy na rynek najmu, to on ma się bardzo dobrze – widać wręcz boom. W jakie mieszkania Ty jako osoba, która jest od ponad 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, sugerowałbyś dziś zainwestować? Od czego warto zacząć?
J.K.: Zawsze i wszędzie powtarzamy kilka kwestii. Wiedza i kontakty są najważniejsze. Bo wybór danego profilu już jest, można powiedzieć, rzeczą drugorzędną. Więc w pierwszej kolejności dla początkujących na pewno zalecałbym, żeby to było trzy–sześć miesięcy zdobywania wiedzy bez inwestowania, bez wchodzenia w rynek. Ja od 22 lat sugeruję inwestować długoterminowo w kawalerki, jedno i dwupokojowe mieszkania, ponieważ one się zawsze obronią. To pokazały nawet czasy covidu, a także okres wojny, gdzie rynek szalał w jedną i drugą stronę. Później ewentualnie proponuję eksperymentować w tych nowych metodach zarabiania, czyli najem krótkoterminowy, flipy, kwatery pracownicze, które też się rozwinęły, bo jest napływ ludzi z Ukrainy.
A.N.: Wróćmy jeszcze do rynku najmu i do ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości. Deweloperzy rozpoczynają teraz mniej nowych inwestycji. Ceny mimo to nie spadają, bo wiadomo, że po prostu jest mniejsza oferta na rynku, więc te ceny sumarycznie będą rosły. Ale z drugiej strony zmniejsza się także pula osób kupujących mieszkania, ponieważ ryzyko brania kredytów w obecnych warunkach jest większe niż kiedykolwiek. Mówiłeś o najmie długoterminowym i o nieruchomościach jako o jednym z filarów gromadzenia swojego kapitału i zabezpieczenia swojej przyszłości. Nie boisz się, że w ciągu najbliższych dwóch lat, czyli 2023–2024, będzie bardzo niska podaż tych mieszkań i wtedy ceny będą tak zawrotne, że zwykłemu Kowalskiemu niezwykle trudno będzie kupić mieszkanie?
J.K.: Oczywiście, może się tak stać. Nikt nie ma szklanej kuli, żeby przewidzieć, co się wydarzy. I w naszym dzisiejszym świecie powinniśmy chyba zachowywać się zgodnie z dewizą: spodziewajmy się niespodziewanego. Ja bym do tego podchodził z takim pytaniem, które zadaję sobie codziennie rano: co mnie dzisiaj zaskoczy? I jak wspomniałaś, może zaistnieć taka sytuacja, że na rynku będzie sporo nazbieranej, a nie kredytowej gotówki, będzie mało nieruchomości i nagle rzeczywiście te ceny znowu wystrzelą. Natomiast nie zapominajmy o jednej rzeczy – wzrosły oprocentowania kredytów. I zobaczymy, co się wydarzy z osobami, które obecnie brały wakacje kredytowe czy specjalne dofinansowania i pożyczki z Banku Gospodarstwa Krajowego. Być może za moment, kiedy to się skończy, okaże się, że będzie dużo ludzi, których niestety nie będzie stać na opłacenie raty kredytowej, która urosła nawet 100–150%! Jeśli nie będą mogli spłacać, to nagle pojawi się na rynku wiele nieruchomości, sprzedawanych właśnie z uwagi na brak możliwości obsługi kredytów. Kolejne zagrożenie, jakie widzę, jest powiązane z wojną w Ukrainie. Tak jak szybko przypłynęła do nas fala uchodźców i zapełniła sektor najmu, tak szybko znaczna część Ukraińców może wrócić do swojej ojczyzny, by ją odbudować, gdy tylko walki ustaną – a wtedy będziemy widzieli korektę na rynku najmu.
A.N.: Powracając jeszcze do nieruchomości: ponieważ sam specjalizujesz się w najmie długoterminowym, to czy wynajmując mieszkanie, korzystasz z umów najmu okazjonalnego, czy stosujesz jakieś inne dopasowane umowy, przygotowane przez prawników? Jak Ty sobie z tym radzisz?
J.K.: Umowa jest tylko jedną z pięciu części bezpiecznego najmu. Ona nie stanowi najważniejszego zabezpieczenia. Ja od 22 lat korzystam z umowy najmu cywilnego. Nie zastosowałem nigdy umowy najmu okazjonalnego. Jednak tak naprawdę 80% sukcesu to jest odpowiednia selekcja najemców. Dobrze podpisana umowa – czy to w zakresie najmu okazjonalnego, czy umowy cywilnej – to jest druga składowa. Trzecia – to jest odpowiednia kaucja, w zależności od tego, czy to jest jedno, dwu czy trzymiesięczne. Czwarty punkt jest niesamowicie ważny – chodzi o bardzo szybkie reagowanie, żeby najemcy wiedzieli, że mają do czynienia z profesjonalistą. A piąty punkt – należy zdać sobie sprawę, że każda sytuacja jest inna, jeżeli chodzi o wynajmowanie, więc musimy mieć ludzi, do których możemy się zwrócić z pytaniem, jak daną kwestię rozwiązać.
A.N.: A miałeś jakieś trudne sytuacje? Trudnych najemców, z którymi był problem, jeżeli chodzi o wyprowadzenie się albo zaleganie z czynszem? Jak sobie z tym radziłeś?
J.K.: Tak, oczywiście, borykałem się z trudniejszymi przypadkami. Na przykład wtedy, gdy mieliśmy na umowie zapisane, że będzie jedna osoba, a nagle się okazywało, że w mieszkaniu są dwie, bo najemca sprowadził sobie kogoś na stałe do mieszkania, a przecież wtedy zużycie mieszkania jest już inne. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy dodatkowo pojawia się dziecko, o którym się nie wie, a potem opiekunka – czyli już cztery osoby. I nie można wówczas tkwić w stagnacji. Nie możemy traktować czterech osób tak samo jak jedną. Pozwalanie sobie na takie zachowanie jest niedopuszczalne. Należy jak najszybciej rozwiązać umowę bądź ją zmodyfikować. W lokalu mogą mieszkać jedynie te osoby, które są w umowie. Oczywiście odwiedziny na weekend są w porządku, ale nie może być tak, że najemca nie zgłasza właścicielowi, że pojawia się więcej lokatorów na dłużej.
A.N.: No dobrze. To na koniec zapytam Cię jeszcze o Twoją książkę. O czym będzie i do kogo ją kierujesz?
J.K.: Ta książka powstaje na bazie mojego doświadczenia. Będzie podzielona na dwie części – na życie prywatne i życie biznesowe. Właśnie w tym momencie wrzucam na konto Mieszkanicznika na YouTubie takie odcinki, w których dzielę się różnymi poradami. I rzeczywiście książka będzie dostarczała czytelnikowi takich sugestii, jak sobie radziłem w wielorakich, trudnych sytuacjach – zarówno w biznesie, jak i w życiu prywatnym. Piszę również, jak zadbać o zdrowie w tym całym pędzącym świecie. Żebyśmy żyli długo i dobrze. I mieli taki balans związany z życiem służbowym i tym niezwiązanym z pracą. Nie można być przechylonym w żadną stronę. Oprócz tego opowiadam o tym, jak pracowałem w Polsce i za granicą (m.in. we Francji, Niemczech, Hiszpanii i Grecji, gdzie spędziłem łącznie 11 lat). Uzbierałem różnego rodzaju doświadczenia życiowe, którymi chcę się podzielić z czytelnikami, członkami stowarzyszenia, sympatykami, przyjaciółmi oraz rodziną.
