do Aktualności, Nieruchomości vs koronawirus

W dniu 31 marca 2020 r. weszło w życie większość przepisów ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 oraz wywołanych nimi sytuacjach kryzysowych. Jakie zmiany zawiera nowelizacja specustawy w zakresie stosowania przepisów Prawa budowlanego, które przypomnijmy zostały przyjęte 13 lutego br., a podpisane 3 marca br. przez Prezydenta RP?

 

Powracając jednak do zmiany w prawie budowlanym w związku z przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19?

8 marca weszła w życie ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych,
zwana dalej jako: „Specustawa”.

Wersja tego aktu w art. 12 brzmiała: „Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293) oraz ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282), a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych, także przepisów wydanych na podstawie art. 22 ust. 3, 4 i 4a ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej”.

Zmiany, jakie wprowadzono w rządowym projekcie nowelizacji Specustawy rozbudowano o nowe zapisyw art. 12, które mają obecnie takie brzmienie: 

Uchwalona nowelizacja Specustawy w porównaniu do jej pierwotnej wersji wyłącza zastosowanie aktów planistycznych wydanych na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie: projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 (czyli np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego). Zmiana ta ma być ułatwieniem realizacji zamierzeń budowlanych podejmowanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19.

W związku z przeciwdziałaniem COVID-19 nałożono na inwestora, planującego roboty budowlane, obowiązek niezwłocznego poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej o planowanych robotach oraz o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Wymóg przekazania tej informacji nie oznacza, że Inwestor nie może przystąpić do wykonywania robót budowlanych albo dokonania zmiany sposobu użytkowania swojej inwestycji. Dzięki tej informacji organ administracji architektoniczno-budowlanej uzyska niezbędną wiedzę o inwestycjach realizowanych. Jeśli zatem roboty budowlane spowodują zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, wówczas organ w drodze decyzji podlegającej natychmiastowemu wykonaniu ustali wymagania dotyczące zabezpieczeń tych robót.

Informacja od inwestora powinna zawierać: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia – w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zaś w przypadku zmiany sposobu użytkowania – dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Sam projekt z 13 lutego, podpisany 3 marca 2020 r. przez Prezydenta RP

Zmiany w prawie budowlanym z dnia 13 lutego 2020 r., a podpisane 3 marca br. przez Prezydenta RP, wejdą w życie w 2020 i 2021 r. mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany oraz zapewnić większą stabilność. Zmiany dotyczą m.in. projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, przebudowy domów jednorodzinnych oraz zmian w zakresie ilości dokumentów niezbędnych do uzyskania przed rozpoczęciem budowy.

Ponadto zgodnie z nowymi przepisami, gdy pozwolenie na budowę będzie nadal wymagane, sama procedura i zakres dokumentów będą uproszczone. Przede wszystkim nie będzie już obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń gestorów sieci o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych itp., a także oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dostępu i zjazdu bezpośrednio z dróg krajowych i wojewódzkich).

Wniosek o pozwolenie na budowę będzie zawierał uproszczony projekt budowlany, z mniejszą ilością elementów, niż wymaga się dziś. Potrzebny będzie wyłącznie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt techniczny nie będzie musiał być składany przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę.

Jakie jeszcze zmiany możemy znaleźć w nowej Ustawie o Prawie Budowlanym?

Podział projektu budowlanego

Zmianie ulega modyfikacja zapisu dotyczącego procesu budowlanego, w tym podziału projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Zmiany mają zmniejszyć obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz umożliwić szybsze przygotowanie dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Które roboty budowlane wymagają zgłoszenia, a które nie?  

Znajdziemy katalog robót budowlanych, które wymagają zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a które kategorie robót nie wymagają ani pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia.  Zmiany znajdują się w art. 29 i art. 30 ustawy – Prawo budowlane.

Nie wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymagają zgłoszenia:

  1. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  2. tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
  3. pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
  4. instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
  5. kanalizacje kablowe;
  6. obiekty budowlane służące bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2019 r. poz. 868, 1214 i 1495) w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;
  7. wolno stojące:
    1. a)  parterowe budynki gospodarcze,
    2. b)  garaże,
    3. c)  wiaty
      – o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

7) przydomowe:
a) ganki,
b) oranżerie (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

8)  wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;

9)  parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

10)  gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

11)  stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000;

12)  ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m;

13)  przydomowe tarasy naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;

14) zabudowa zagrodowaa w ramach istniejącej działki siedliskowej:

  1. a)  płyt do składowania obornika,
  2. b)  szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,
  3. c)  naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m,
  4. d)  silosów na kiszonkę;

Tarasy przydomowe bez pozwolenia na budowę

Na nowo określono katalog obiektów, których budowa wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotychczasowe brzmienie przepisu wyszczególniało budowy zwolnione z obowiązku uzyskania decyzji pozwolenia na budowę bez określenia, czy dana budowa podlega zgłoszeniu, o którym mowa powyżej. Katalog robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia, uzupełniono o naziemne tarasy przydomowe o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2. Zrezygnowano również z opisania przeznaczenia pomostów, które można wznosić na podstawie zgłoszenia, pozostając przy określeniu ich parametrów charakterystycznych, tj. całkowitej długości do 25 m i wysokości 2,5 m od korony pomostu do dna akwenu.

Oczyszczalnie ścieków 

Z pozwolenia na budowę zdejdą wszystkie oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę, bez względu na to, czy są to oczyszczalnie przydomowe czy też nie. Procedurę zgłoszenia już stosuje się do oczyszczalni przydomowych o wskazanej pojemności.

Bez pozwolenia na budowę ani zgłoszenia

W art. 29 ust. 2 pkt 1–32 wskazano katalog budów, których prowadzenie nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia. Z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę jak i zgłoszenia, zostały zwolnione m.in. tarasy przydomowe o powierzchni zabudowy do 35 m2oraz zamierzenia budowlane polegające na instalacji naziemnych zbiorników do przechowywania paliw o pojemności do 5 m3.

Projekt budowlany

W art. 34 Prawa budowlanego przewidziano podział projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym będą tą częścią projektu budowlanego, którą zatwierdzać ma organ administracji architektoniczno-budowlanej. Projekt techniczny nie będzie zatwierdzany i przedkładany organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Samowole budowlane

Znowelizowana Ustawa o Prawie budowlanym wprowadza uproszczone postępowanie legalizacyjne odnoszące się do starych samowoli budowlanych, zakończonych przynajmniej 20 lat temu – przed wejściem w życie obowiązującej ustawy.

Podsumowując zmiany w Ustawie o Prawie Budowlanym.

  • Osoby budujące będą składać mniej dokumentów. Dotyczyć to będzie etapu składania wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. Po zmianach, do wniosku trzeba będzie dołączać tylko część obecnego projektu budowlanego (projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany w nowej formule, bez projektu technicznego). Zmniejszy się również liczba wymaganych egzemplarzy projektu budowlanego dołączanego do wniosku – z 4 do 3.
  • Projektant będzie sprawdzał czy budynki mieszkalne można podłączyć do istniejącej sieci ciepłowniczej. Rozwiązanie to będzie wspierało program „Czyste Powietrze”. Chodzi o podłączanie nowych inwestycji do sieci ciepłowniczej wszędzie tam, gdzie jest to dziś możliwe.
  • Wprowadzono 5-letni termin na stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Do tej pory, nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę można było stwierdzić wiele lat po tym, jak budynek powstał i był użytkowany.
Zakup nieruchomości w pandemiiStarcie Tytanów Nieruchomości 18 października 2020 w Łodzi