Rewitalizacja kamienicy – odwaga czy szaleństwo? – Strefa Nieruchomości

Tekst: Marcin Matusiak
Wizualizacje: Marcin Pac
Zdjęcia: Przemysław Miniatorski

Jest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Różnią się stopniem ryzyka, zaangażowaniem kapitału, rodzajem nieruchomości, jej lokalizacją, stopą zwrotu itp. Z czytelnikami „Strefy Nieruchomości” chciałbym podzielić się przemyśleniami o chyba najtrudniejszej z dróg w nieruchomościach, czyli inwestycji w ponad 100-letni budynek.

Od przedsiębiorczości do nieruchomości

Mając już kilkanaście lat, zrozumiałem, że kluczem do zarabiania prawdziwych pieniędzy jest przedsiębiorczość. To właśnie ona daje nam wachlarz możliwości i zdejmuje dach ograniczeń znad głowy. Próbowałem swoich sił w różnych branżach – ubezpieczeniowej, odzieżowej, reklamowej. Myśląc o budowaniu biznesu, szukałem czegoś, co niesie wartość i podlega skalowaniu.

Swoją przygodę z nieruchomościami zacząłem w 2012 roku dzięki przyjacielowi, który pracował w jednym z sieciowych biur nieruchomości. Stwierdził, że moje zaangażowanie i umiejętność pracy z klientem dają mi szanse na odnalezienie się w pracy pośrednika. Bakcyla nieruchomości złapałem, ale dość szybko zrozumiałem, że praca agenta nie jest dla mnie. Pierwszego flipa zrobiłem w 2014 roku (dla bardziej doświadczonych inwestorów pewnie nie będzie to nic szokującego, ale z nostalgią wspominam fakt, że kawalerkę można było wtedy kupić za mniej niż 50 tysięcy złotych). Kolejne lata to edukacja biznesowa, dziesiątki szkoleń, rozmów, budowanie symbiotycznych relacji. Stało się dla mnie jasne, że pieniądze przychodzą od innych ludzi. 

W 2016 roku zostałem liderem łódzkiej Areny Biznesu, która gromadziła przedsiębiorców, inwestorów, adwokatów, architektów i przedstawicieli innych wolnych zawodów. Poznałem wtedy wielu wspaniałych ludzi nie tylko z Łodzi, ale i z całej Polski. Nawiązałem relacje inwestorskie, które rozwijam do dziś.

Inwestycje na pokolenia

Moją działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości rozpocząłem od flippowania, wynajmu krótkoterminowego i długoterminowego, tworzenia gotowców inwestycyjnych, jednopokojowych, wielopokojowych oraz mieszkań z podziałem na kawalerki. Dziś mogę się pochwalić realizacją niemal 100 inwestycji. Moje wnioski są takie. Po pierwsze na flippowniu można zarabiać szybkie pieniądze, ale nie wykorzystuje się długoterminowego potencjału nieruchomości. Po drugie nieruchomości należy traktować jako wehikuł przenoszący wartość w czasie oraz generujący stałe dodatnie przepływy finansowe. Aby odzwierciedlić tę optykę, założyłem pierwszą spółkę, która nazwaliśmy „Inwestycje na pokolenia”. Tę „pokoleniowość” w nazwie firmy wyrażamy też przez obsługę najmu. Usługa zarządzania sprawia, że inwestorzy pozostają z nami na lata, ciesząc się z braku konieczności obsługi najemców, bezproblemowymi zyskami oraz wzrostem wartości nieruchomości w czasie. Idąc dalej – inwestycją o charakterze ponadpokoleniowym jest również działalność deweloperska oraz rewitalizacja budynków. Zmieniamy wtedy nie tylko portfel inwestycyjny naszych klientów, lecz także ulepszamy tkankę ukochanego miasta. W pewnym momencie poczułem, że jestem gotowy na więcej.

Poznańska 20 w Łodzi

Tematy kamienic krążyły wokół mnie kilkukrotnie, ale im większa transakcja, tym trudniejsza jest do „dopięcia”. Udało się z kamienicą w Łodzi przy ulicy Poznańskiej 20. Negocjacje trwały prawie rok. Historia zakupu budynku toczyła się momentami jak na filmach sensacyjnych – niezwykle wartko, z wieloma zwrotami akcji. Brakowało chyba tylko pościgów (co piszę  z przymrużeniem oka). Ostatecznie jednak pod koniec 2019 roku podpisałem akt notarialny i zakupiłem swoją pierwszą, wymarzoną kamienicę, którą obecnie rewitalizuję. Kiedy opowiedziałem o moim sukcesie oraz planach względem zakupionego budynku znajomym kamienicznikom, wybuchnęli dobrotliwym śmiechem i poklepali po plecach, mówiąc: „Zobaczysz, co cię czeka, pogadamy za rok, zweryfikujesz swoje plany”. Wtedy zwątpiłem. Czy ja jestem na to gotowy? A może jestem dyletantem, który zabiera się za temat, o którym ma tylko mgliste pojęcie? Czy moje dotychczasowe doświadczenie jest wystarczające? A wreszcie – czy przy podjęciu decyzji o kamienicy kierowała mną odwaga połączona z rozsądkiem, czy szaleństwo i nadmierna ambicja?

Przecież tak ogromny kapitał można by zainwestować w prostsze, szybsze projekty. Nawet „deweloperka” uznawana jest za łatwiejszą, bo to praca na nowo powstałej tkance. A w starym budynku wszystko się może zdarzyć i nie wszystko da się przewidzieć.

Kamienica przy ulicy Poznańskiej 20 leży w strefie rewitalizacji wyznaczonej przez Urząd Miasta w Łodzi. Lubię używać pojęcia „rewitalizacja” również w odniesieniu do pojedynczego budynku. Słowo to oznacza ożywienie, a czy w istocie nie przywracam życia temu budynkowi? Projekt „Poznańska 20” zakłada generalny remont. Kamienica odzyska dawny blask, a nowoczesności dodadzą przeszklenia na nadbudowanym piętrze.

Podczas prac remontowych wzmocniliśmy stropy i konstrukcję budynku, wymieniliśmy instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Rozprowadzona też została nowa instalacja centralnego ogrzewania z niezależną kotłownią. W budynku wymieniliśmy okna. Kolejnym krokiem będzie podniesienie i wymiana dachu. Na atrakcyjność kamienicy wpłynie odnowiona elewacja oraz zagospodarowane podwórko ze strefą relaksu i ławkami. Komfort mieszkańców zwiększą również komórki, pralnia z suszarnią oraz rowerownia, a bezpieczeństwo zapewnią domofony oraz monitoring.

Co najważniejsze, nie są to obietnice przyszłych remontów wykonanych przez wspólnotę. Organizację tych robót, a więc i zmagania z wieloma problemami bierzemy na siebie. Klient dostanie gotowy produkt – mieszkanie przyszykowane do wynajmu, z niskimi opłatami administracyjnymi, atrakcyjne dla przyszłych najemców. Zależy nam na tych wysokich parametrach, bo proponujemy inwestorom jeszcze jedno udogodnienie. Od właścicieli mieszkań przy Poznańskiej 20 biorę mieszkania w wynajem na 5 lat, dzięki temu będą mieli realną (a nie szacowaną) stopę zwrotu na poziomie 7-8%. Przy tej rentowności i zysku rocznym na poziomie 10-12 tys. złotych z czynszu najmu już po kilkunastu latach zwróci się koszt nieruchomości, i to przy całkowitym braku własnego zaangażowania. 

Taka jest moja wizja. Działamy według planu. Mimo koronawirusa i różnych innych przeszkód (nie ukrywam – nie jest łatwo) projekt idzie do przodu i z tygodnia na tydzień widać postępy. Koniec rewitalizacji budynku przewiduję na maj 2021 roku. Wtedy też właściciele będą mogli cieszyć się z pierwszych zysków.

I co dalej?

W mojej głowie tlą się już kolejne pomysły, które niektórzy z czytelników tego artykułu mogli zauważyć na moich profilach społecznościowych – na Instagramie i Facebooku. Chwaliłem się tam odwiedzinami w firmach zajmujących się zaawansowanymi technologiami budowlanymi. A wszystko to dlatego, że w najbliższym czasie, mam nadzieję – już w przyszłym roku, ruszamy z projektem deweloperskim. Będzie to niewielkie osiedle nowoczesnych domów energooszczędnych. Widzę, że obecne trendy zmierzają w kierunku budownictwa jednorodzinnego w niedalekich okolicach dużych miast. Tak też jest i wokół Łodzi, miasta, które uwielbiam, i tu zamierzam dalej inwestować.

Łódź właśnie, jako miasto położone w centralnej Polsce, na skrzyżowaniu autostrad, w ostatnich latach przeżywa niesamowity rozwój inwestycyjny. Program rewitalizacji miasta, powstanie stref ekonomicznych i napływ kapitału zagranicznego spowodowały, iż ceny nieruchomości gwałtownie tutaj rosły, choć w porównaniu z innymi miastami są nadal niedoszacowane. Te wszystkie nieskrywane zalety sprawiają, że inwestycja w nieruchomości mieszkalne jest w tym mieście bezpieczna i bardzo opłacalna. Dlatego z przyjemnością patrzę na dalszy rozwój Łodzi, w której świetnie się czuję zarówno jako łodzianin, jak i przedsiębiorca w branży nieruchomości.

Wszystkich czytelników zainteresowanych tematem rewitalizacji kamienic oraz bezobsługowymi mieszkaniami inwestycyjnymi zapraszam do Łodzi. Spotkajmy się na kawie i porozmawiajmy.