Autor: Wojciech Orzechowski
Skąd wziąć pieniądze na remont?
Wartość całej inwestycji jest sumą dwóch składowych: ceny zakupu nieruchomości oraz kosztów remontu. Kiedy przeprowadzamy kalkulację inwestycji, należy dodatkowo doliczyć koszty okołozakupowe (KO) i koszty okołokredytowe (KK). Koszt zakupu i koszt remontu to jednak zdecydowanie największe wydatki
w planowanym budżecie. Jeżeli kupujesz mieszkanie za 200 tys. zł, a remont kosztował będzie 50 tys., to całkowita wartość inwestycji wynosi 250 tys. zł. W takiej sytuacji potrzebujesz 10 proc. wkładu własnego, to jest 25 tys. zł, a pozostałe 225 tys. zł otrzymujesz w formie kredytu bankowego. Nie musisz się obawiać, skąd wziąć pieniądze na inwestycję, ponieważ bank finansuje koszty remontu w postaci kredytu.
Ile orientacyjnie należy zainwestować w remont?
Wyróżniam kilka strategii przeprowadzania remontu. W ramach Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN® uczestnicy wykonują remont generalny przy użyciu bardzo dobrych materiałów oraz z pomocą zaufanej ekipy remontowej, która zapewnia dobry standard i jakość. Na rynku nieruchomości dostrzeżesz zapewne wiele mieszkań, które są sprzedawane bez uprzedniego remontu – ewentualnie zdarza się, że są trochę odświeżone, a czasem widać, że wykonano drobny remont po najniższych kosztach. Natomiast strategia, którą my stosujemy, zakłada, że chcemy dać klientowi produkt z górnej półki, w miarę możliwości odpowiednio dopasowany do standardu budynku i do rynku, na którym klient to mieszkanie kupuje. Z drugiej strony przeszacowany remont nigdy nam się nie zwróci. Jeśli klient jest gotów zainwestować więcej w wykończenie, wtedy zdecyduje się raczej na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, a nie wtórnym. Dlatego też, przygotowując strategię WIWN®, dość gruntownie zbadałem temat optymalnych kosztów remontowych. Koszt remontu w proponowanym przez nas standardzie wynosi około 900 zł/m2 przy założeniu, że dana nieruchomość ma 50 m2. W skład tak kalkulowanego remontu wchodzą tzw. trzy grupy kosztów.
Pierwsza z nich to koszt ekipy remontowej, który wynosi ok. 260 zł/m2. Zadbaj, by była to dobra, sprawdzona ekipa, która wykona prace sprawnie i porządnie. Następną grupę kosztów tworzą materiały niepoliczalne (czyli to, czego nie widać) – zamykają się zazwyczaj w kwocie ok. 140 zł/m2. Do kolejnej grupy kosztów zaliczamy materiały i elementy wykończeniowe (takie jak: drzwi wewnętrzne, drzwi zewnętrzne, glazura, terakota, sedes, panele, klamki, umywalka, kabina prysznicowa, wanna i inne). Jeżeli chcesz wykończyć mieszkanie na przyzwoitym poziomie, czyli wyremontować je od początku do końca (zgodnie z zasadą: „wrzucamy trzy granaty, wszystko burzymy i robimy od początku”), musisz zainwestować w granicach 900 zł/m2. Jeżeli zainwestujesz mniej, może się okazać,
że zastosowane przez Ciebie materiały, nie sprawią, że mieszkanie będzie wyglądać jak „perełka”, nie wywoła tak zwanego „efektu wow!”
Jak wybrać dobrą ekipę remontową?
Najlepiej znaleźć kogoś z polecenia. Porozmawiaj ze znajomymi. Może ktoś z Twojego otoczenia remontował ostatnio mieszkanie i może polecić Ci sprawdzoną ekipę. W ramach prowadzonych przeze mnie warsztatów wymieniamy się kontaktami do zaufanych zespołów remontowych i często zdarza się, że kiedy taka ekipa kończy pracę u jednego uczestnika warsztatów, zazwyczaj rozpoczyna od razu remont mieszkania u kolejnej osoby. Jeśli okaże się, że nikt znajomy nie może Ci polecić żadnej ekipy, będziesz musiał sam ją znaleźć i wybrać spośród innych. Najlepiej ogłosić się na którymś z portali internetowych, chociażby w serwisie oferia.pl. Zawsze też możesz udać się do najbliższego marketu budowlanego i zapoznać się z ogłoszeniami na specjalnej tablicy, gdzie ekipy remontowe często zostawiają do siebie kontakt. W trakcie moich warsztatów wyznaczam uczestnikom takie zadanie: muszą zebrać wszystkie kontakty do ekip remontowych, jakie aktualnie znajdują się na tablicy ogłoszeniowej pobliskiego marketu budowlanego, zadzwonić do nich i ustalić przez telefon, która z tych ekip byłaby gotowa wykonać remont. Dodam, że uczestnicy podają sugerowaną przeze mnie stawkę, a ona od razu odsiewa większość ekip, które z założenia pracują na innych warunkach. To sprawia, że bardzo szybko z całego grona potencjalnych wykonawców zostają najwyżej cztery ekipy remontowe potencjalnie zainteresowane Twoim zleceniem. Wtedy zadaniem uczestnika warsztatów jest rozmowa z każdą z nich. Najlepiej też zaprowadzić je do mieszkania, które zamierzasz remontować, zapoznać z zakresem prac do wykonania, potwierdzić, czy dobrze się zrozumieliście przez telefon, pokazać mieszkanie, przedstawić harmonogram
i plan prac. Jeżeli wynegocjujesz już konkretne warunki z ekipą remontową, wtedy prosisz o referencje. Najlepiej byłoby, gdyby zaprowadzili Cię do nieruchomości, którą wcześniej remontowali, abyś mógł ocenić jakość wykonanych tam prac. Wtedy też jest szansa porozmawiać z właścicielami tych nieruchomości i zapytać, czy są zadowoleni. Oczywiście istnieje ryzyko, że taka ekipa Cię oszuka i pokaże mieszkanie, w którym nie pracowała. Przed tym trudno się zabezpieczyć, ale zadanie kilku prostych pytań, dopytanie o szczegóły techniczne remontu potencjalnie wykonywanego przez daną ekipę, szybko pokaże, czy były to prace wykonane przez ludzi, z którymi właśnie rozmawiasz. Ostatecznie, nawet jeśli uda Ci się znaleźć godną zaufania ekipę remontową, której
będziesz pewien, i tak warto sprawdzać na bieżąco postęp prac i jakość wykonania poszczególnych etapów. Czujność nigdy nie zaszkodzi, a może Cię uchronić przed błędami, które znacznie wydłużą czas trwania remontu i narażą Cię na dodatkowe koszty. Zapraszam Cię do obejrzenia webinaru na temat remontu zatytułowanego 14 krytycznych momentów, w których należy przypilnować ekipę remontową. Wymieniam kluczowe etapy, na których musisz zwrócić uwagę,
w jaki sposób Twoja ekipa wykonuje remont i zweryfikować jakoś wykonywanych przez nią prac tak, abyś był w 100 proc. pewien, że remont zakończy się pomyślnie, a Twoja ekipa dobrze wykona swoje zadanie.
Co powinna zawierać umowa remontowa?
Umowa remontowa? Im krótsza, tym lepsza i tym łatwiej przekonasz ekipę remontową, aby ją podpisała. Umowa taka powinna składać się z preambuły, w której zamieszczasz dane swoje oraz dane ekipy remontowej. Taką umowę powinien podpisać właściciel firmy remontowej lub osoba, która bezpośrednio będzie wykonywać ten remont. Jeżeli podpisuje ją pracownik w imieniu pracodawcy, powinien okazać pełnomocnictwo. Pamiętaj, aby na samym początku zapytać, czy wykonawcy posiadają wykupione ubezpieczenie OC, wręcz niezbędne na czas remontu. Gdyby bowiem okazało się, że ekipa remontowa coś „sknoci”, OC chroni Cię przed odpowiedzialnością finansową. W czasie remontu dochodzi do różnego rodzaju pomyłek, czasem poważnych w swych skutkach: na przykład ekipa przeprowadzająca remont może źle zamontować kaloryfer i w nocy, podczas nieobecności Twojej i pracowników ekipy, puści zawór albo łącze i przez całą noc będzie się wylewać woda, zalewając jednocześnie mieszkanie Twoje i sąsiadów, a może nawet cały pion. Kto wtedy pokryje koszty tej szkody? Dlatego skrupulatnie określ w umowie obowiązki swoje i ekipy remontowej, ustal cenę i odwołaj się do załącznika, którym powinien być dokładny harmonogram prac. Powinien się w nim znaleźć precyzyjny wykaz prac remontowych, jakich oczekujesz, z podziałem na etapy, a także informacja, kto jest odpowiedzialny za zakup niezbędnych materiałów i jakie to będą materiały. Naprawdę warto poświęcić chwilę na opracowanie takiego harmonogramu. Dzięki temu umowa jest zwięzła
i przejrzysta, natomiast harmonogram wspaniale doprecyzowuje jej treść i porządkuje informacje o Twoich oczekiwaniach w stosunku do przyszłej ekipy remontowej. Gotowy wzór takiej umowy możesz nabyć na stronie www.skleprentiera.pl.
Jak przeprowadzić remont mieszkania, żeby uzyskać efekt „wow!”?
Remont mieszkania pod inwestycję trzeba od początku do końca dokładnie zaplanować i przemyśleć, a najlepiej, aby było ono remontowane pod okiem specjalisty – architekta lub dekoratora wnętrz. Materiały użyte do wykończenia takiego mieszkania powinny być modne, zgodne z najnowszymi trendami,
w miarę uniwersalne, a z drugiej strony powinny sprawić, że klient już na progu odczuje przyjemność i komfort oraz ciepło bijące z tego mieszkania. Jakość wykończenia powinna być utrzymana na wysokim poziomie, a standard trzeba dopasować do charakteru lokalu, biorąc pod uwagę wszystkie elementy: kolor
i wzór podłóg, kolor ścian, drzwi, elementy wykończeniowe w łazience (tak zwany biały montaż), stylistykę drzwi i elementów oświetleniowych itd. Mieszkanie
z „efektem wow!” to takie, o którym sam bez zastanowienia będziesz mógł powiedzieć: „Chciałbym tutaj zamieszkać!”. Aby to było możliwe, trzeba włożyć dużo serca w remont takiego mieszkania, dobrze przypilnować ekipę remontową, zrealizować założony plan. Pamiętaj, aby zastosować dobre, solidne, markowe materiały. Warto zatrudnić taką ekipę remontową, która będzie wiedziała, jak wykonać remont na wysokim poziomie. Jeżeli chodzi o materiały wykończeniowe, zawsze polecam użyć ceramiki marki Koło w łazience, baterii Grohe, drzwi Dre lub innych elementów znanych marek, co pozwoli odczuć kupującemu, że faktycznie ma do czynienia z wykończeniem w wysokim standardzie.