Fragment książki: „Wszystko o flipach. 200 pytań do eksperta” – Strefa Nieruchomości nr. 12

Autor: Wojciech Orzechowski

Skąd wziąć pieniądze na remont?

Wartość całej inwestycji jest sumą dwóch składowych: ceny zakupu nieruchomości oraz kosztów remontu. Kiedy przeprowadzamy kalkulację inwestycji, należy dodatkowo doliczyć koszty okołozakupowe (KO) i koszty okołokredytowe (KK). Koszt zakupu i koszt remontu to jednak zdecydowanie największe wydatki
w planowanym budżecie. Jeżeli kupujesz mieszkanie za 200 tys. zł, a remont kosztował będzie 50 tys., to całkowita wartość inwestycji wynosi 250 tys. zł. W takiej sytuacji potrzebujesz 10 proc. wkładu własnego, to jest 25 tys. zł, a pozostałe 225 tys. zł otrzymujesz w formie kredytu bankowego. Nie musisz się obawiać, skąd wziąć pieniądze na inwestycję, ponieważ bank finansuje koszty remontu w postaci kredytu.

Ile orientacyjnie należy zainwestować w remont?

Wyróżniam kilka strategii przeprowadzania remontu. W ramach Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN® uczestnicy wykonują remont generalny przy użyciu bardzo dobrych materiałów oraz z pomocą zaufanej ekipy remontowej, która zapewnia dobry standard i jakość. Na rynku nieruchomości dostrzeżesz zapewne wiele mieszkań, które są sprzedawane bez uprzedniego remontu – ewentualnie zdarza się, że są trochę odświeżone, a czasem widać, że wykonano drobny remont po najniższych kosztach. Natomiast strategia, którą my stosujemy, zakłada, że chcemy dać klientowi produkt z górnej półki, w miarę możliwości odpowiednio dopasowany do standardu budynku i do rynku, na którym klient to mieszkanie kupuje. Z drugiej strony przeszacowany remont nigdy nam się nie zwróci. Jeśli klient jest gotów zainwestować więcej w wykończenie, wtedy zdecyduje się raczej na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, a nie wtórnym. Dlatego też, przygotowując strategię WIWN®, dość gruntownie zbadałem temat optymalnych kosztów remontowych. Koszt remontu w proponowanym przez nas standardzie wynosi około 900 zł/m2 przy założeniu, że dana nieruchomość ma 50 m2. W skład tak kalkulowanego remontu wchodzą tzw. trzy grupy kosztów.
Pierwsza z nich to koszt ekipy remontowej, który wynosi ok. 260 zł/m2. Zadbaj, by była to dobra, sprawdzona ekipa, która wykona prace sprawnie i porządnie. Następną grupę kosztów tworzą materiały niepoliczalne (czyli to, czego nie widać) – zamykają się zazwyczaj w kwocie ok. 140 zł/m2. Do kolejnej grupy kosztów zaliczamy materiały i elementy wykończeniowe (takie jak: drzwi wewnętrzne, drzwi zewnętrzne, glazura, terakota, sedes, panele, klamki, umywalka, kabina prysznicowa, wanna i inne). Jeżeli chcesz wykończyć mieszkanie na przyzwoitym poziomie, czyli wyremontować je od początku do końca (zgodnie z zasadą: „wrzucamy trzy granaty, wszystko burzymy i robimy od początku”), musisz zainwestować w granicach 900 zł/m2. Jeżeli zainwestujesz mniej, może się okazać,
że zastosowane przez Ciebie materiały, nie sprawią, że mieszkanie będzie wyglądać jak „perełka”, nie wywoła tak zwanego „efektu wow!”

TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.