Boom na rynku nieruchomości
Wywiad z Wojtkiem Orzechowskim
Co dalej z rynkiem nieruchomości w obliczu kryzysów gospodarczych i kolejnych alarmujących prognoz ekonomistów? Czy dalej warto inwestować? Kiedy zyskujemy na wartości nieruchomości? O tym wszystkim dowiesz się z rozmowy z Wojciechem Orzechowskim – przedsiębiorcą, inwestorem, deweloperem, mentorem. Twórcą Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.PL®. Współwłaścicielem agencji pośrednictwa nieruchomości Gut.pl. Autorem książek „Zarabiaj na nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz bloga zarabiajnanieruchomosciach.pl.
Aneta Nagler: Od pewnego czasu zauważamy wzrost cen. Ta tendencja utrzymuje się od 2016 roku. I dzisiaj mamy wrażenie, że ceny wzrosły o 70-90 proc. Co Ty sądzisz o tej sytuacji?
Wojciech Orzechowski: W Łodzi, gdy w 2016 kupowaliśmy mieszkanie pod flipa za 2500 zł/mkw., dzisiaj kupujemy za 5000 zł/mkw. Czyli jak na to spojrzeć, to mamy prawie 100-procentowy wzrost. I patrząc w takim ujęciu: Polacy mówią: „Ale ceny nieruchomości poszły do góry, to jest już bańka i nie ma sensu dalej inwestować”. Specjaliści, którzy od 2 lat obserwują różne rynki, wypowiadają się apokaliptycznie: „Uciekajmy z rynku nieruchomości, bo teraz już tylko ceny zaczną spadać. A ja chciałbym się przyjrzeć dwóm kwestiom. Dopiero w ostatnim roku – 2020/2021 – zauważamy, że domy, szeregowce, bliźniaki stają się konkurencją dla drogich mieszkań w blokach. Ja bym powiedział, że ceny domów skoczyły o 20 proc. – i to jest wskaźnik, na którym możemy się opierać. Jeżeli w 2011 pod Łodzią można było kupić dom 200 mkw. i działkę 1500 mkw. za 630 tys., no to dzisiaj kupimy za 700-750 tys. I to jest oczywiście stan deweloperski, do wykończenia, bez zagospodarowanej działki, może być ogrodzenie, ale bez kostki, bez elewacji. Czyli dochodzimy z wartością domu do miliona i ta wartość domu milion zł jest konkurencją dla mieszkań 100-metrowych, które dzisiaj wyremontowane na rynku pierwotnym – w takich miastach jak Poznań, Warszawa, Trójmiasto, Kraków – sięgają wartościami do 10 tys. za mkw.
AN: W trakcie kryzysu lat 2008- 2009, ceny spadły o blisko 20 proc. w Polsce, a potem do 2016 r. odzyskiwały swoją wartość.
WO: Ja to mogłem zauważyć, np. w Łodzi, gdzie mieszkałem, na przykładzie mieszkania, którego nie sprzedaliśmy w 2008 r., a które było wynajmowane – w 2016 r. I można było je sprzedać, odzyskując cały kapitał, czyli wychodząc na zero z tej inwestycji. Oczywiście przez te lata nieruchomość się wynajmowała i spłacała (dawała stopę zwrotu). Natomiast chciałbym zauważyć, że od 2008 do 2016 r. nie było w ogóle wzrostu cen. W 2008 r. ceny mieszkań były na podobnym poziomie jak w 2016 r. Mamy zatem 8 lat przestoju, gdzie ceny mieszkań nie wzrastały na wartości. Oczywiście wpływ na to miało wiele czynników, przede wszystkim to, że w 2007- 2008 faktycznie bardzo szybko urosła bańka, dlatego że ceny poleciały w ciągu roku o 120 proc. w górę, nieadekwatnie do innych wskaźników makroekonomicznych, cen innych produktów czy wynagrodzeń.
AN: Dzisiaj polityka makroekonomiczna pokazuje, że wraz z wdrażaniem całej polityki ostrożnościowej nie będzie krachu, a raczej czeka nas wychłodzenie koniunktury. W związku z tym co dalej z rynkiem nieruchomościowym?
WO: Moja na to hipoteza jest taka, że od 2008 do 2016 ceny różnych produktów rosły, była inflacja, wynagrodzenia rosły, a ceny nieruchomości pozostawały na niezmienionym poziomie. Zatem przez ten okres 4 lat, począwszy od 2016, nieruchomości zaczęły nadrabiać wzrost swojej wartości. Czyli jeśli brać pod uwagę okres 10 lat, od 2008 do 2018, to rosły różnego rodzaju ceny: ceny materiałów wykończeniowych, ceny robocizny, ceny gruntów. Wynagrodzenia rosły, a ceny nieruchomości nie. I nagle w ciągu tych 4 ostatnich lat obserwujemy bardzo szybki wzrost cen. I to jest całkowicie inna sytuacja niż w 2008 roku, gdzie w latach: 2006-2007 ceny skoczyły w ciągu roku bardzo wysoko, nieporównywalnie w stosunku do wzrostu cen materiałów wykończeniowych, budowlanych, jak i wzrostu wynagrodzeń. W związku z tym siłą rzeczy ten wzrost cen nieruchomości musiał nastąpić. Ale musimy wziąć pod uwagę kolejne scenariusze, które się nam realizują. Jesteśmy po wywołanym sztucznie kryzysie covidowo-gospodarczym. Ten kryzys w Polsce nie był za bardzo widoczny, bo polska gospodarka została wsparta przez różnego rodzaju organizacje w UE, fundusze, które weszły z wielkim kapitałem. To sprawiło, że my tego wielkiego spadku PKB nie odnotowaliśmy w ciągu ostatniego roku podczas lockdownów.
AN: Rok temu, kiedy snułeś 3 scenariusze dla branży nieruchomości, wielu ekonomistów mówiło, że będzie deflacja, że przyjdzie recesja i przyjmie ona skrajny poziom – tzw. depresji, a w Stanach może dojść do wielkiego krachu gospodarczego. Jak dziś to oceniasz?
WO: Tak, masz rację. Były takie sygnały. Pokazywano, czy wręcz straszono, że nastąpi drastyczny wzrost bezrobocia, rzędu 14- 15 proc. Porównywano, że jak w Stanach Zjednoczonych bezrobocie wzrośnie do 20 proc., to tak jak w 2008 może się to odbić na nieruchomościach, które wtedy właśnie poleciały w wycenach. A jednak tak się nie stało. Mamy zatrzęsienie na rynkach światowych. Bardzo ciekawa sytuacja, gdzie np. ropa naftowa spadła do blisko zera, a później rosła.
Przyjrzyjmy się polskiej sytuacji. W polską gospodarkę będzie wpompowane dodatkowo 770 mld z UE. Idziemy do przodu. Z drugiej strony mamy inflację w okolicach 5 proc. Realnie pewnie wynosi ona 10- 15 proc. Czyli jeżeli mamy sytuację, że jest deficyt niektórych produktów, że ceny tych produktów wykończeniowych, materiałów budowlanych rosną, a bezrobocie utrzymuje się na poziomie 6,1 proc., to jest to pozytywne rokowanie dla branży nieruchomości.
AN: Polska gospodarka ma się dobrze, zatem nieruchomości wydają się być dobrą alternatywą dla miałkich lokat i spekulacyjnej giełdy.
WO: Mamy dualistyczną sytuację. Na rynkach w UE mówi się o tym, że jest słabo, a w gospodarce polskiej idziemy w dobrym kierunku. Nawet wskaźniki eksportu, jak sobie popatrzymy – PMI w polskim przemyśle – przyjmują wartości ponad 55 pkt. Dodatkowo spójrzmy na ceny wynajmu w miastach Europy oraz w Polsce. W UE w centrach niektórych miast jak Monachium, Paryż, Londyn, uzyskuje się 2 proc. stopy zwrotu rocznie na nieruchomościach. A w Polsce możemy osiągnąć do 10 proc. (w Warszawie 5-6 proc.). Więc mamy taką sytuację, że wiele osób chce nadal inwestować. Wielu Polaków, ucieka z pieniędzmi z giełdy, z lokat bankowych, z rachunków bankowych. A ponieważ lokata kapitału w nieruchomości zawsze była bezpieczną lokatą, spokojną – więc tutaj pokładają nadzieję, że będzie okej.
AN: Czy w tej sytuacji, biorąc pod uwagę wszystko to, co powiedziałeś: ceny mieszkań będą dalej rosły?
WO: Ceny będą rosły ze względu na to, że mamy deficyt na rynku i ten deficyt nie zostanie zaspokojony w najbliższych latach ze względu na to, że jeżeli nawet popatrzymy na wskaźnik z GUS’u to wyczytamy, że brakuje 1,5 mln mieszkań. Zatem jeżeli nawet rynek deweloperski buduje 220 tys. mieszkań rocznie (jak było w 2020 r.), to potrzeba nam 8 lat, żeby nasycić rynek. A przez ten czas, ponieważ produktu nie ma, to klienci przebijają się cenowo, a ceny nieruchomości będą rosły. Kolejna rzecz, która za tym przemawia. Prawdopodobny wpływ wzrostu stóp procentowych na ceny. Ale jak patrzymy na gospodarki UE, to tam od dawna takie niskie stopy procentowe są utrzymywane. A nawet gdyby poszły one w górę, to jeżeli w czasach kryzysu w 2008 ta stopa procentowa nie przekroczyła 6 proc., to raczej nie można się spodziewać takich górnych granic. Oczywiście przy 200 tys. zł kredytu i wzroście o 5 proc. stóp procentowych, rata rośnie nam o 600-700 zł, jednak przy flipowaniu nie ma to znaczenia.
AN: Bank Centralny Węgier czy Czech już zaczął podnosić te stopy procentowe. Może podnoszenie o kilka dziesiątych czy nawet w najgorszym przypadku o kilka procent stóp procentowych tak naprawdę nie będzie miało decydującego znaczenia dla cen rat kredytów?
WO: Stopy procentowe na pewno będą wzrastać. Choć Rada Polityki Pieniężnej mówi, że nie w tym roku. A czy w kolejnym i przed wyborami będzie chciała? Trudno powiedzieć. Tutaj nie ma racjonalnej logiki, kiedy partia rządząca będzie chciała wybronić się ze wszystkiego, to raczej do kolejnych wyborów będą starali się jakoś utrzymać aktualny poziom. Zatem symulacyjnie, podniosą co pół roku o 0,5 proc., ale to jest i tak mniejszy wzrost niż spadek, który nastąpił w związku z lockdownami. Dla przykładu – kwota kredytu – weźmy sobie 200 tys. Oprocentowanie 2,5 proc. Obliczamy raty równe. I mamy raty na poziomie 770 zł. I podnieśmy stopę procentową do 6 proc. Czyli dochodzimy do sytuacji, kiedy mamy 1199 zł. No i teraz mamy skrajny przypadek, że stopy rosną do 6 proc., a mamy jeszcze marżę banku i oprocentowanie, które wynosi np. 7,5 proc., czyli rata rośnie jeszcze bardziej.
AN: Ale to już będzie taki najbardziej czarny scenariusz, bo ta presja inflacyjna w Polsce będzie przejściowa.
WO: W każdym razie spójrzmy na wyliczenia. Rata na początku była na poziomie 770 zł, wzrosła ostatecznie do 1400 zł, czyli mamy 630 zł wzrostu. Zastanówmy się, co się stanie. Z jednej strony agencja nieruchomości Gut.pl donosi, że 90 proc. dzisiejszych klientów kredytuje się, kupując nieruchomości. To jest bardzo ciekawe. A więc mamy ludzi, którzy korzystają z sytuacji, zadłużają się, wykorzystują swoje zdolności kredytowe. A trzeba wziąć pod uwagę, że w dużej mierze banki biorą stopień zadłużenia do zarobków. I on nie powinien przekraczać 50 proc. Jeżeli zatem ktoś ma zarobki w okolicach 4000 zł na rękę, to rata nie może przekroczyć 2000 zł, przy założeniu, że mamy brak innych stałych obciążeń. I to jest sprawa pierwsza. Druga – mamy obciążenie, zadłużenie, jakąś historię kredytową, jesteśmy zatrudnieni, czyli banki biorą tutaj wiele rzeczy pod uwagę, niemniej jednak dzisiaj mamy sprzyjającą sytuację na rynku, w której te kredyty na dużą masę są udzielane.
AN: A z kim dziś przegrywają fliperzy? Z łowcami okazji czy najmu długoterminowego?
WO: Dzisiaj mamy bardzo kuriozalną sytuację. Bo gdy chcemy kupić mieszkanie dla siebie albo pod flipa, to przegrywamy z osobami, które chcą je kupić pod wynajem. Wchodzimy na przetarg, licytację komorniczą czy do zwykłego mieszkania i okazuje się, że ktoś daje gigantyczną kwotę w stosunku do naszych możliwości, a my rozkładamy ręce i mówimy: „No jak to?”. My sobie wyliczyliśmy, że kupujemy mieszkanie za 300 tys., a ktoś za nie daje 350 tys. i przebija wszystkich. I pytanie jest: czym to jest wywołane? I okazuje się, że to są inwestorzy najmu długoterminowego. Inwestorzy gotówkowi, którzy rokują nadzieję na to, że w ciągu 10 lat mieszkanie wzrośnie na swojej wartości. Dla nich wyłożenie na zakup mieszkania nawet dodatkowych 50 tys. nie zaniża mocno rocznej stopy zwrotu.
AN: Czy inwestorzy najmu długoterminowego wierzą we wzrost czynszów. Bo dziś są one z racji na pandemię obniżone. Perspektywa wzrostu?
WO: Tak. Czynsze w ostatnich latach nie szły w górę, więc znowu mamy niebawem przyszłość, w której czynsze będą rosły – i będzie to spowodowane kilkoma czynnikami, m.in. inflacją, wzrostem różnego rodzaju cen materiałów wykończeniowych, ale także i tym, że wartość wynagrodzeń rośnie. Być może dojdą różnego rodzaju podatki np. katastralny, który może zwiększyć koszt utrzymania takiej nieruchomości, a to się będzie przekładać na czynsze. Ale dzisiaj przychodzi inwestor i mówi: „Ja przewiduję, że nieruchomość, którą kupię i którą przetrzymam 10 lat, będzie bardzo dobrą lokatą kapitału. Bo przez 10 lat jest potencjał wzrostu wartości nieruchomości o 100 proc.”.
AN: Wojtku, wracając do pytania początkowego: rozmawiamy o tym, czy nadal jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości.
WO: Ja bym powiedział, że jeżeli chodzi o flipowanie, to znowu powrócę do tego, że jeżeli ktoś mówi, że jest za późno na inwestowanie, to on nie rozumie istoty inwestowania w nieruchomości. Flipowanie to nie jest spekulacja. My nie kupujemy po to, żeby liczyć na wzrost wartości cen w ciągu 6 miesięcy i sprzedać na końcu okresu za wyższą cenę – i wtedy zarabiamy. Nie. Jeżeli się tak dzieje, to jest to tylko wisienka na torcie, to jest dodatek, niespodzianka, to jest superprezent. My liczymy na coś innego – wbijamy się w łańcuch między kupującym a sprzedającym, i próbujemy na każdym etapie tego procesu zarobić zgodnie z naszymi umiejętnościami, sprytem, kreatywnością. Czyli na etapie poszukiwania nieruchomości i zakupu jesteśmy w stanie zarobić 20 tys., na etapie remontu jesteśmy w stanie zyskać kolejne 20 tys. I na umiejętności sprzedaży 20 tys. Biorąc pod uwagę te trzy etapy: mamy 60 tys. zysku – i to jest istota flipowania. Niezależnie, czy kupujesz na górce, na dołku, wcześniej, czy później – zarabiasz.
AN: Dobrze, a jak ktoś powie: „Jak przyjdzie kryzys, to i tak tracisz”, to co mu odpowiesz?
WO: Zgodnie z moją strategią, jeżeli od chwili zakupu możemy przewidzieć wartość zarobku, jeżeli jesteśmy w stanie przewidzieć wartość cen, to inwestowanie w nieruchomości działa na naszą korzyść. Bo załóżmy – kupiliśmy mieszkanie, wyremontowaliśmy, ponieśliśmy koszt 250 tys., sprzedajemy za 300 tys. Oczywiście dla różnych wartości można postępować analogicznie, jeśli chodzi o kalkulacje. I przychodzi kryzys, ceny wtedy spadają o np. 15 proc. Zatem dla przykładu przy 300 tys. 15 proc. to jest 45 tys. straty. Ale my chcieliśmy zarobić 50 tys., bo nasz próg rentowności jest 250 tys. Czyli zarabiamy 5 tys. – pomimo 15-procentowej korekty cen. A więc okazuje się, że pomimo kryzysu na flipowaniu można zarobić i nie można stracić. A gdyby się nawet okazało, że tracimy te 15-20 tys., to potem przychodzi okres, w którym się odbijamy. I po prostu na jednej transakcji na sto straciliśmy, a następnie zaczynamy odbijać straty. A więc jest to dość optymistyczne. I okazuje się, że flipowanie jest całkiem bezpieczne. To taka gwarancja dla inwestorów udzielana w dzisiejszych, dość niepewnych czasach.
Rozmawiała: Aneta Nagler
Zdjęcia: Krzysztof Staniucha
