Aneta Nagler i Wioletta Odalska
Z założenia ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Sejm uchwalił tę ustawę 20 kwietnia br. większością 417 głosów, a 9 czerwca 2021 r. prezydent ją podpisał. W ciągu 12 m-cy od podpisania ustawa wejdzie w życie.
Przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej wchodzą w życie w dwóch etapach. Po 30 dniach od momentu ogłoszenia treści ustawy w Dzienniku Ustaw (publikacja nastąpiła 30 czerwca 2021 r.) zacznie funkcjonować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako nowy podmiot na rynku finansowym. Ta instytucja będzie zatem powstawać już w lipcu 2021 r. Natomiast po 12 miesiącach od wejścia w życie przepisów, a więc prawdopodobnie od lipca 2022 r., zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym m.in. banki, których rola będzie znacząco rozszerzona. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tym okresie, będą musiały być w 100% realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych zapisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata.
– Ten okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Czyli wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Zmiany wynikające z ustawy będą dotyczyć deweloperów, a szczególnie banków, których będzie obowiązywać właściwy proces rozliczania inwestycji i wypłata transz. Kluczowa zmiana będzie dotyczyć nabywcy. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Szczegółowa wartość tej składki zostanie opublikowana w odpowiednim rozporządzeniu, które zostanie przyjęte w najbliższym czasie. Jakakolwiek wpłata na rachunek powierniczy dokonana przez kupującego mieszkanie, czy to z tytułu umowy rezerwacyjnej, czy deweloperskiej, wiąże się z tym, że deweloper w 7 dni od tej wpłaty będzie zobowiązany przekazać na oddzielne konto składkę w wysokości odpowiednio 1% wpłaty w przypadku wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 0,1% wpłaty – w przypadku wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
– Co ważne i niestety trudne, oznacza to, że jeżeli mamy wiele wpłat, bo np. chcemy klientowi pójść na rękę i rozkładamy mu te wpłaty na dużo małych rat np. comiesięcznych, to za każdym razem musimy pamiętać, aby w ciągu 7 dni prowadzić tę składkę od każdej wpłaty – tłumaczy Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Rola banku i koszty prowadzenia powierniczego rachunku
Deweloperzy, którzy będą prowadzić inwestycje po wejściu ustawy, szczególnie muszą zwrócić uwagę na specjalizację banku w zakresie mieszkaniowych
rachunków powierniczych. Co oznacza specjalizacja? Banki muszą zmienić procesy i wdrożyć istotne modyfikacje w systemach informatycznych. Ustawa nakłada obowiązek gromadzenia i przekazywania dodatkowych informacji, których dotąd nie musiały zbierać. Informacja będzie dotyczyła prowadzonej inwestycji czy też kwoty należnej składki na rzecz Deweloperskich Funduszy Gwarancyjnych. Należy mieć świadomość, że koszty prowadzenia rachunku powierniczego wzrosną. Banki, obok obsługi składek na rzecz BFG, wielomilionowych zmian informatycznych, będą musiały ponosić także nakłady związane z obsługą płatności.
Nowe obowiązki dla deweloperów
Obowiązek otwarcia i uruchomienia rachunku powierniczego obowiązywać będzie na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. De facto oznacza to więc, że deweloper będzie musiał podpisać wcześniej szereg innych umów, np. z generalnym wykonawcą, których dokumenty będą warunkować zawarcie umowy o rachunku powierniczym z bankiem. Deweloperzy będą zobowiązani również do dostarczenia bankowi szeregu innych dokumentów np. zaświadczenia z Urzędu Skarbowego, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz oświadczenia dotyczącego przepływów pieniężnych w ramach inwestycji. Zmieni się również sposób weryfikacji, czy dana inwestycja ma szanse na powodzenie w wybranej lokalizacji. A składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny deweloper będzie odprowadzał od kwot wpłaconych tytułem umów rezerwacyjnych dopiero wtedy, gdy umowa rezerwacyjna zostanie przekształcona w umowę deweloperską.
Na mocy ustawy rozszerzy się także zakres prospektu informacyjnego. Jednym z istotnych obowiązków, jaki pojawił się po stronie deweloperów, jest załączenie szkicu osiedla oraz informacji o istniejących obiektach dookoła, które mogą wpływać na jakość życia mieszkańców.
W myśl nowych przepisów, lokale gotowe, kupowane dotąd podobnie jak na rynku wtórnym – również objęte są częścią nowych przepisów ustawy deweloperskiej. Dotyczy to także lokali użytkowych, które kupujący traktuje jako uzupełnienie dla mieszkania, czyli miejsc postojowych w garażach czy też komórek lokatorskich.
Warto nadmienić, że w 2012 r. deweloperzy przyjęli ustawę deweloperską z mieszanymi uczuciami. Byli nawet tacy, którzy nazywali ją bublem prawnym. Dziś trudno byłoby sobie wyobrazić funkcjonowania rynku bez tej ustawy – uważa Marek Wielgo – ekspert portalu GetHome.pl.
Polski Ład – zapowiedziany przez Zjednoczoną Prawicę program reform – ma w założeniu ułatwić kupno mieszkania tym, którzy dotąd mieli z tym problem. To program społeczno-gospodarczy na okres po pandemii, który został przedstawiony 15 maja br. Planowane są trzy nowe formy wsparcia, do uruchomienia w 2021, 2022 i 2023 r.: gwarancja bankowa, dopłaty do kredytów oraz bon mieszkaniowy.
Według autorów projektu łącznie z tych form pomocy będzie mogło skorzystać ok. 80 tys. osób rocznie. Dodatkowo w Polskim Ładzie obiecano możliwość budowy domu do 70 mkw. bez pozwolenia na budowę i z uproszczonymi formalnościami. Eksperci prognozują jednak, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań.
Bardzo wyraźna poprawa koniunktury – tak opisuje Indeks HRE, to co działo się w mieszkaniówce w pierwszym kwartale br. Szczególnie mocno jest to dostrzegalne w obszarze budownictwa mieszkaniowego, w którym doszło do bezprecedensowego przyspieszenia. Główny powód jest taki, że jeszcze nigdy wcześniej w Polsce deweloperzy nie budowali tak wielu mieszkań jak dziś (na koniec maja w toku była produkcja prawie 220 tysięcy nowych mieszkań). Na bazie kompleksowej diagnozy bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym Indeks HRE prognozuje, że w 2021 roku będziemy mieli do czynienia z wysokim popytem na mieszkania. Jest on obecnie, i będzie w kolejnych kwartałach, generowany zarówno przez kupujących posiłkujących się kredytem, jak i przez nabywców gotówkowych.