Autor: Damian Kleczewski
W poprzednim numer ze „Strefy Nieruchomości” przekazałem skrótowo wskazówki dotyczące instalacji elektrycznej w kamienicy. W tym numerze będziesz mógł przeczytać o systemie instalacji wodno-kanalizacyjnej.
Media to kluczowy obszar w inwestycji, dlatego nie można sobie pozwolić na kompromisy, niedbalstwo czy złą kalkulację rozmieszczenia lub średnicy rur. Bez prądu, wody i kanalizacji nie sposób jest bowiem oddać budynek do użytkowania w najem czy też sprzedawać lokale. Poświęć czas na dobrą analizę rozmieszczenia pionów oraz ocenę techniczną pionów istniejących i zbadaj z hydraulikiem przekroje rur dochodzących do budynku pod planowaną liczbę lokali.
Najczęściej wybieranym systemem instalacji dla wody użytkowej i wody grzewczej jest system PEX. Hydraulicy chwalą to rozwiązanie ze względu na jakość
i trwałość w użytkowaniu, a także z uwagi na praktycznie zerową awaryjność.
W kamienicach czasami kłopotliwe jest rozłożenie rur według standardowego rozkładu. W miejscu, gdzie instalacja przechodzi przez stropy, niekiedy belki są ułożone w przeciwnym kierunku niż planowany tor instalacji. Instalacja wodna jest o tyle łatwiejsza montażowo względem kanalizacji, że tutaj nie jesteśmy zależni od grawitacji i spadków, a także od dużego przekroju. Dlatego tak ważne są odkrywki w miejscach planowanych łazienek. Są niezbędne, aby oszacować możliwości bezkolizyjnego przepustu pionu przez wszystkie piętra aż do piwnic.
Chcąc jednak dobrze rozprowadzić instalację, należy przeanalizować z hydraulikiem cały budynek względem liczby lokali. Nie wszędzie uda się bowiem bezkolizyjnie umieścić rury.
W przypadku tras instalacji wodnej trzeba mieć na uwadze, gdzie damy te rury. Instalacja może zostać docelowo zasypana kulkami styropianowymi wymieszanymi z zaprawą cementową, aby stworzyć lekką, ale sztywną warstwę. Wierzchnio daje się wtedy 2-3 cm zaprawy posadzkowej jastrychu cementowego, np. Baumit Estrich, która będzie podłożem pod płytki. Dla kamienic, gdzie mamy stropy drewniane których nie można obciążać – lekkie, ale usztywniające podłoże rozwiązania są bardzo wskazane.
Analiza techniczna obiektu z instalatorami to podstawa, aby wyznaczyć przejścia w stropach dla rur wodno-kanalizacyjnych. Ważnym wyznacznikiem są te instalacje, które mają największy przekrój, a więc rury kanalizacyjne w rozmiarach 50 mm i 100 mm. Kiedy będą one już rozdzielone na piętrach, zaznacz dokładnie na rzutach, gdzie mają być podejścia. Będzie to konieczne do podpięcia inwentaryzacji każdego z pięter z zaznaczonymi rurami i do umowy z określoną ekipą instalatorów. Rzuty są po to, aby powykonawczo nikt nie wmawiał Ci, że rury miały iść w innym miejscu, bo tak było łatwiej się połączyć. Każda zmiana w układzie instalacji musi być konsultowana z inwestorem, gdyż może mieć ona znaczącą konsekwencję w rozmieszczaniu sanitariatów w łazienkach lokali. Szczególnie rury o największej średnicy muszą być ułożone bezkolizyjnie względem kabin prysznicowych, pralek, umywalek czy szafek łazienkowych.
Kolejnym elementem, który mocno narzuca aranżację łazienki, jest grzejnik. Znaczenie ma nie tylko, na której ścianie będzie wisiał, ale też jego rozmiary. Minimalna wysokość powinna wynosić 120 cm od podłogi. Przy czym zaznaczam, że podłoga może podnieść się o kilka centymetrów z uwagi na wylewkę wyrównującą i płytki. Ma to znaczenie, jeśli będziesz montował zabudowę stelażową z miskami WC. Kompakty są niższe, ale również potrzebują odpowiedniego podejścia. Czasami trzeba stosować zawory kątowe do głowic termostatycznych zamiast typowych.
Pamiętaj: funkcjonalność łazienki ponad wszystko. Dlatego warto przed wykonawstwem wykonać projekt na grzejniki, oznaczyć je na rzutach, ustalić wysokości i konkretny model.
Nie wszędzie w mieście jest też instalacja sanitarna. Dużo obiektów korzysta z systemu rur ogólnospławnych (oficjalnie przeznaczonych na deszczówkę). Gestorzy mediów to rozumieją, choć oficjalnie nie mogą tego zaakceptować, i liczą ścieki z wodą, jakby faktycznie kanalizacja była podłączona. Zdarza się, że stary, działający system może zostać. Jeśli jednak chcemy dokonać jego modyfikacji, musimy liczyć się z tym, że możemy napotkać wiele trudności administracyjnych, na które trzeba poświęcić czas i pieniądze.
Część budynków w mieście korzysta dalej z szamb na dziedzińcu. Należy sprawdzić ich pojemność, bo szambo ok. 10 m przy ciągłym użytkowaniu przez kilka lokali będzie zmuszać nas do zapewnienia jego opróżniania średnio raz w tygodniu. To kosztowne i mało przyjemne. Nie zawsze też jest dobry dojazd do miejsca, gdzie są studzienki.
Dochodząc do piwnic, zadbaj o założenie zasuwy burzowej na głównej rurze, a także w lokalach, jeśli takowe w piwnicy będą. Zasuwa uchroni piwnice przed cofką wody deszczowej. Na koniec zadbaj o sprawdzenie powykonawcze szczelności instalacji, jeszcze zanim oddasz lokale najemcom lub klientom w użytkowanie. Warto tutaj wykonać test ciśnieniowy na powietrze, a następnie test wodny – oba testy należy przeprowadzić w obecności inwestora i na formalnym protokole, gdzie instalator podpisuje się pod daną próbą szczelności, którą wykonuje.
Życzę szczelnych inwestycji, aby wycieków było jak najmniej i aby ciepła woda w kranie płynęła stale – tak jak pieniądze z inwestycji.
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.
Szkolenie : „Potencjał kamienic” – edycja VII
Ostatni termin: 25-26.09.2021 w Poznaniu
Zapisy: www.zrozumiecnieruchomosci.pl