Anna Stryczek
Czy wzrost cen mieszkań wpłynął na zmianę ofert kredytowych, czy może odwrotnie: spadek stóp procentowych spowodował większe zainteresowanie zakupem mieszkań bądź innych aktywów? To pytanie pojawia się i wywołuje zastanowienie u inwestorów.
Z pewnością jedno nie wyklucza drugiego, lecz cofnijmy się do pierwszego kluczowego momentu zmian, czyli do pierwszej fali pandemii. Marzec 2020 r., do pierwszej połowy pamiętnego miesiąca ceny mieszkań, miały swój zauważalny wzrost. Można odnotować mały trend, pomijając pandemię, że ceny mieszkań często rosną w okolicach marca i tym samym zaczynamy gonić króliczka. Zaś ruch w popycie zainteresowania zakupem własnego „M” mechanicznie rośnie.
Pandemia w omawianym czasie początkowej fali chwilowo wyhamowała zakup mieszkań jeśli były one powodem inwestycji. Po cichu liczono na spadek cen, lecz deweloperzy starali się mocno zarządzać podażą, a obniżki cen sięgnęły jedynie do maksymalnie 5%. Łowcy okazji liczyli głośno na spadek cen w przedziale 9-12%.
Nie rezygnowano z zakupu mieszkania, jeśli były motywowane wcześniejszą przemyślaną decyzją, atrakcyjną ceną na rynku wtórnym lub powiększeniem się rodziny. Strach i niepewność zblokowała podejmowanie decyzji. Wracając do ofert bankowych kredytów hipotecznych i ich dostępności: zaostrzenia polityki kredytowej trwały do sierpnia 2020 r.
Od września 2020 po I kwartał 2021r. oswajano nas z odmrożeniem na rynku branżowym, spadkiem stóp procentowych, a dla mnie jako specjalisty kredytowego oznacza to zwiększenie dostępności kredytów w postaci zmniejszenia wymaganego wkładu własnego. Ogromnym czynnikiem dyktującym i tłumaczącym zachowania przyszłych kupujących (sale or buy) były komunikaty ogłaszane przez rząd. Tym samym osobiście na rynku dostrzegłam kolejny wzrost cen mieszkań.
Wracając do pomniejszonych stóp procentowych z WIBOR 3-miesięcznym 0,21%, który jest składowym oprocentowania kredytu hipotecznego: przyczynił się on do mniejszej raty dla osób posiadających kredyt przed spadkiem stóp. Dla porównania, jeśli wcześniej omawiana stopa wynosiła 1,71%, to różnica na racie kształtuje się średnio o 200-300 zł mniej po spadku WIBOR-u.
Często się podkreśla, że mamy historycznie niskie stopy procentowe i tym samym tańszy kredyt, lecz bank nie jest instytucją charytatywną, i błyskawicznie podniósł w swych ofertach marże. Na skład oprocentowania kredytu należy uwzględnić marże i WIBOR 3-miesięczny lub 6-miesięczny. Gdy spadają stopy procentowe i pieniądz traci na wartości, to gotówka z pewnością jest niechętnie przechowywana przez nas w banku. To jest jeden z powodów, dla których szaleńczo ruszył popyt na zakup działek oraz mieszkań, a następstwem był i nadal jest wzrost cen na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Ograniczone ilości materiałów budowlanych, i podniesienie ich cen oraz wzrost cen robocizny, a także spowolniona praca urzędów wydających pozwolenia na budowę nie będzie sprzyjać spadkom cen, na które niektórzy myśliciele fotelowi po cichu liczą.
W kredycie hipotecznym jest zasada, że bank się zabezpieczy na wskazanej nieruchomości przez klienta, i to bank podejmuje decyzje o wartości kupowanej nieruchomości (nie mylmy tego z ceną zakupu). Mimo tempa wzrostu cen mieszkań, zasady wycen nie idą równym tempem. Rzeczoznawca, wykonując operat, bazuje na wykonanych już okolicznych transakcjach średnio z ostatnich 6 m-cy, popartych aktem notarialnym. Finalnie przy wzroście cen działek, która jest naszym wkładem w budowie domu, możemy skorzystać z lepszych ofert bankowych wpadających w korzystniejszy wskaźnik LTV (LTV – stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Im wyższy wkład własny i lepiej wynegocjowana cena zakupu nieruchomości, tym lepszą dostaniemy marżę w banku. Uczulam klientów, by patrzyli dziś na marże, gdyż w pewnym momencie z pewnością odnotujemy wzrost stóp procentowych, co spowoduje zwiększenie raty. Rozwiązaniem na to może być skorzystanie z oferty ze stałym oprocentowaniem lecz jest opcja droższa i zabezpiecza nas tylko średnio na 5 lat.
Warto jeszcze uwzględnić, że wyższe ceny nieruchomości napędzają większe zainteresowanie zakupem, co już wcześniej podkreśliłam, lecz przy wzmożonej ilości wniosków kredytowych w bankach na pewnym etapie gorączki kredytowej niektóre banki, chcąc zoptymalizować zainteresowanie ofertą, podwyższają cenowo swoją ofertę lub np. zaostrzają dostępność kredytu dla poszczególnych branż, tak aby zmniejszyć ilość teczek na biurku. Podsumowując, spadek stóp procentowych rozpoczął łańcuszek wzmożonych ruchów na rynku w obrocie nieruchomości i tym samym wzrosło zainteresowaniem kredytami hipotecznymi.
Anna Stryczek
Ekspert Kredytowy / Murator FINANSE
Tel. 668 312 875
e-mail: anna.stryczek@grupaang.pl