Adrian Hołub, CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor, Lecturer, Court Expert
Aktualność map zasadniczych i wykonywanych na ich podstawie map do celów projektowych (mdcp) to ciągle lekceważony element w procesach inwestycyjnych. Opierając się na tych danych, oblicza się parametry zabudowy, projektuje budynek i liczy ROI, PUM/GLA planowanej inwestycji. Weryfikacja danych na mapach powinna być zatem priorytetem każdego inwestora. Świadomi dokonują sprawdzenia już na etapie analiz due diligence (DD) czy analiz chłonności działki, jeszcze przed jej zakupem. Znam jednak wiele przypadków, gdzie stare mapy otrzymują świeższe daty i podpisy geodetów uprawnionych i tym samym udają nowe, aktualne. To, czym grozi projektowanie na nieaktualnej mapie, powinno być jasne, jednak zbyt często procesy związane z pozwoleniami na budowę (PnB) muszą ruszać od nowa. Co należy sprawdzić na etapie DD przed zakupem nieruchomości? Czy urzędnik może wychwycić nieaktualność mapy? Poznaj błędy i nie popełniaj ich w swoich inwestycjach.
Po co weryfikować dane na mapach?
Praca na nieaktualnych mapach jest najbardziej powszechnym błędem, jakiego dopuszczają się inwestorzy. Fenomen ufności do dokumentów z urzędowymi pieczątkami jest niebywały. W poprzednim artykule wspomniałem, że średnio na 1 ha przypada 50 błędów na mapie zasadniczej. Mowa
tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych, takich jak: obecność przyłączy, liczba kondygnacji budynków, samowole budowlane, powierzchnie utwardzone, urządzenia podziemne, drzewa, ogrodzenia, rowy itd. Dopiero w 2020 r. skończyło się przetwarzanie map z wersji analogowych na cyfrowe. Aktualnie jako uczestnicy procesu inwestycyjnego doświadczamy hurraoptymizmu, bo wreszcie mamy czytelne mapy. Czy jednak czytelne znaczy to samo co aktualne? Proces przetwarzania map był zlecany na podstawie przetargów licznym firmom, które dawały różne standardy opracowania i liczne błędy pomiarowe. Niewiarygodność treści map polega również na tym, że znajdują się na nich np. budynki, które zostały wkreślone na mapie numerycznej w wyniku wektoryzacji map analogowych, a nie na podstawie pomiarów. W inwestycjach pomija się pomiar urządzeń podziemnych i budynków, które na mapach znalazły się p przez wektoryzację. Dokładność położenia takich elementów na mapach wynosi nierzadko ponad metr. W podobny sposób na mapy trafiły granice nieruchomości. Granice przyjmowano też, spoglądając na stan władania, czyli istniejące ogrodzenia, a nie na podstawie współrzędnych granic. Przy ustalaniu granic jeszcze kilka lat temu nakazywano ich dociągania nawet do 15 cm, gdy rzeczywistość odbiegała od stanu na mapach. Cieszymy się zatem z czytelności map, ich kolorystyki, a jednocześnie jesteśmy nieświadomi jakości tego, co wydają nam urzędy.
Na mapach zasadniczych nie ma obowiązku nanoszenia linii rozgraniczeniowych pasa drogowego, linii odsunięcia od przewodów energetycznych i innych istotnych elementów (słupy, maszty), a są to aspekty, które należy wziąć pod uwagę w procesie projektowym. Zlecenie kontroli położenia tych elementów leży w interesie inwestora. Architekci bowiem, nie znając rzeczywistego położenia tych linii, zachowają bufor bezpieczeństwa i zmniejszą budynek, na czym finalnie inwestor straci.
Załóżmy, że na działce zaznaczony jest hydrant i gaz. Jednak w terenie nie ma tych instalacji albo są nieczynne, ale nie odnotowano tego na mapie. Architekt projektuje galerię handlową, opierając się na danych na mapie, a urzędnik niekoniecznie wychwyci ten błąd i wyda PnB. Problem ujrzy światło dzienne na etapie budowy, co będzie wiązało się z pozwoleniem zamiennym, dodatkowymi kosztami i wydłużeniem procesu. Jeśli hydrantu nie ma odpowiednio blisko, to konieczne będzie jego podprowadzenie lub wybudowanie zbiornika przeciwpożarowego na działce, a więc generujemy kolejne koszty.
Wykorzystaj potencjał nieruchomości
TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.
Formularz zamówienia
| Nazwa | Przelew |
|---|---|
| Projektujesz budynek na nieaktualnej mapie? Nie pomijaj sprawdzenia na etapie due diligence | 1.00 PLN |
