Budować Łódź. Czy rynek premium to bezpieczna przystań?

Wioletta Odalska

Czy rynek premium jest odporny na kryzys? Czy to wciąż najlepszy sposób na lokowanie swoich oszczędności? Czy warto teraz wchodzić w deweloperkę? Rozmawiamy z Tomaszem Górą, który już dawno poznał wartość segmentu premium – to tu czuje się najbezpieczniej i realizuje projekty, które zmieniają Łódź na lepsze. Jak się czuje, gdy wjeżdża do centrum miasta, które sam tworzy?

Wioletta Odalska: Wojna, inflacja, problem z dostępnością kredytów. Jak to wpłynęło na rynek premium? Widać spowolnienie?
Tomasz Góra: Te zmiany wpłynęły na cały rynek – nie tylko na segment premium. Rynek deweloperski jest połączony globalnie z całą gospodarką. Nie da się ukryć, że inflacja ma przełożenia na wszystkie aspekty naszego życia codziennego i na naszą przyszłość.

W.O.: Niektórzy w tej dynamicznie zmieniającej się sytuacji na rynku upatrują pewnej szansy.
T.G.: Sytuacja ta na pewno stanowi wyzwanie, chociażby z tego względu, że nie można przyrównać tego okresu do żadnego innego. To wywołuje niepokój, niepewność, poczucie, że nie wiemy, co dalej. Najpierw był covid – prawie 2 lata zamknięcia, teraz wojna – zerwane łańcuchy, spekulacja, inflacja, przetasowania globalne, dotyczące sposobu korzystania z energii, sposobów dostaw, odbioru. Przyjrzyjmy się temu, co dziś prognozują ekonomiści. Przewidują, że obecna sytuacja doprowadzi do kryzysu globalnego lub dużego spowolnienia gospodarczego, a większość z nas znajdzie się w bardzo trudnej sytuacji. Z drugiej strony są jednak osoby, dla których kryzys będzie szansą na zwiększenie dochodów i momentem alokacji nadwyżek kapitałowych. Warto też zwróć uwagę na grupę osób, które posiadają od dawna duże rezerwy kapitału. Tylko w tym roku ich majątek – często dorobek całego życia lub kilku pokoleń – straci na wartości od 15%
do nawet 20% z powodu rosnącej inflacji, jeżeli jest utrzymywany w gotówce.

W.O.: A jak z cenami mieszkań premium? Spadły?
T.G.: Ten segment nie reaguje w ten sposób. Musimy sobie powiedzieć, co właściwie znaczy premium. To jest dobry, jakościowy materiał, wyszukana architektura, przemyślane rozwiązania, to tak jak w przypadku naszych realizacji – topowe miejsca w mieście, ale i doskonała inwestycja w przyszłość. Wiele osób zaczęło patrzeć na śródmieście Łodzi w zupełnie innych kategoriach – do tej pory, przez 20 lat, te tereny pozostawały zaniedbane, niedofinansowane. Łodzianie szukali swojego miejsca do życia jak najdalej od centrum. Dzisiaj sytuacja się odmienia i mamy tu naprawdę wiele inwestycji prowadzonych m.in. przez miasto, które jest inicjatorem, zapalnikiem do zmian. To też przekłada się na inwestora indywidualnego, prywatnego, który widząc, jak miasto ewoluuje i się zmienia, chce mieszkać w tych nowo zrewitalizowanych przestrzeniac

W.O.: Czy zainteresowanie mieszkaniami premium się zmniejszyło?
T.G.: Kryzys zawsze uderza w każdy segment. Musimy jednak rozgraniczyć sobie pewne rzeczy. W segmencie premium sprzedaż zawsze jest mniejsza, bo my nie sprzedajemy tysięcy mieszkań. Np. w Wiszących Ogrodach mieliśmy dostępnych 41 apartamentów (projekt zakończony), w Słonecznych Tarasach – 100 apartamentów, z czego 60 jest sprzedanych (projekt obecnie w realizacji). W przypadku nieruchomości premium szczególnie ważny jest moment zakupu, bo tu klient nie szuka dziury w ziemi. Decydują inne czynniki – to, czy dany obiekt jest atrakcyjny, czy znajduje się w dobrym miejscu, jaka jest jego architektura, czy ten standard jest odpowiedni, czy deweloper zrealizuje wszystko to, co obiecał, jak to wygląda w całości itd. Mówiąc obrazowo: to oczy kupują mieszkania premium. Opakowanie w tym przypadku jest niezwykle ważne.

W.O.: Ostatnio razem z Wojtkiem Orzechowskim otworzyliście oficjalnie Wiszące Ogrody. Na pewno miło jest sfinalizować tak duży projekt. Co ta inwestycja
oznacza dla Łodzi?
T.G.: Ta inwestycja była bardzo ciekawym doświadczeniem. Jako pierwsi przebiliśmy magiczną barierę 10 tys. za metr kwadratowy w śródmieściu. Inni nie wierzyli, że to się uda. Natomiast ja z Wojciechem Orzechowskim stawialiśmy na to, że Łódź jest już gotowa, że są tu klienci, którzy szukają czegoś wyjątkowego
i są w stanie zapłacić za jakość. I to się potwierdziło. Nasza średnia sprzedaż była dużo powyżej 10 tys. zł.

W.O.: W Łodzi bardzo dużo się dzieje pod kątem rozwoju, rewitalizacji. I Wy jesteście bardzo ważną częścią tych zmian.
T.G.: Faktycznie jest to coś budującego. Bardzo ciekawa praca z pasją. Wchodzimy na teren, który jest zniszczony, który niemalże do niczego się nie nadaje,
a oddajemy perełkę, która będzie służyła przez wiele lat, którą można porównać do realizacji np. w Paryżu. Nasze inwestycje – Wiszące Ogrody czy Słoneczne Tarasy – wpisują się w nową narrację Łodzi, a mianowicie: przenieśmy centrum do Nowego Centrum Łodzi. To tu powstanie Megalopolis Urzędu Miasta, a wokół nowe centrum, które będzie nadawało trend, rozmach kolejnym inwestycjom. To wszystko jest związane również z pewną falą, która idzie do nas z Zachodu – żeby miasta się nie rozrastały. Lepiej dopieszczać to, co się już zbudowało, rewitalizować miejsca już istniejące poprzez nadawanie im innej funkcji. Nasze realizacje doskonale spełniają te wszystkie oczekiwania, ale i nam dają dużo satysfakcji. Bo z jednej strony robimy oczywiście działania biznesowe, ale z drugiej strony pozostawiamy coś po sobie i na pewno dajemy też natchnienie innym.

W.O.: A jak finansujecie tak duże projekty?
T.G.: Nasz model jest bardzo klasyczny. Finansujemy 25% z środków własnych, a pozostałą część otrzymujemy z banku.

W.O.: Jakie ma Pan rady dla tych, którzy dopiero chcieliby wejść w deweloperkę. Czy to dobry moment?
T.G.: Startować nie doradzam, chyba że ma się kapitał własny. Kredytu bankowego można teraz nie dostać, jeżeli jest się nowym podmiotem na rynku. Banki już zakręciły kurek dla deweloperów. Jeżeli ktoś nie ma pomysłu, legitymizacji w postaci poprzednich wykonań, nie jest dużym deweloperem, może mu być ciężko wejść na rynek, nawet z pojedynczym domkiem. Poza tym jesteśmy świadkami jeszcze jednej ciekawej sytuacji na rynku, która pojawiła się zaraz po wybuchu wojny w Ukrainie. Doszło do spekulacji na rynku budowlanym, do gigantycznej wyprzedaży wszystkiego. To doprowadziło do tego, że od razu producenci, hurtownicy poczuli krew. Były takie produkty, których ceny poszły w górę nawet o 100- 150% z dnia na dzień.

W.O.: Wiszące Ogrody zamknięte, Słoneczne Tarasy w trakcie. Co dalej?
T.G.: Jesteśmy w trakcie przetargu na lofty. To projekt postindustrialny, czyli rewitalizacja fabryki i kamienicy. W sumie kompleks posiada 9 budynków
z przepięknym kominem. Chcielibyśmy też w tym roku zrealizować Kamienicę Przy Operze. Natomiast warunek jest jeden: że to wszystko, co dzieje się dzisiaj na rynku, ustabilizuje się. Rozumiemy to, że ceny wzrosły, natomiast nie akceptujemy cen spekulacyjnych.

W.O.: Jestem ciekawa, jak będzie wyglądał rynek, gdy będziemy rozmawiać następnym razem. Bo przeszliśmy już wspólnie wiele zawirowań.
T.G.: Tak, były momenty, gdy wszystko się sprzedawało. Z Wojtkiem Orzechowskim zawsze powtarzaliśmy: „Budujemy w śródmieściu, bo jak przyjdzie kryzys, to śródmieście się zawsze obroni. Marka premium zawsze się obroni”. W nieruchomości premium inwestują ludzie, którzy wierzą w lokalizację, wiedzą, że dobrze umiejscowione nieruchomości bronią się w czasie. Oni kupują nie mieszkanie, tylko pewną jednostkę kapitałową, która na przestrzeni 2-3 lat wzrośnie. Ten model inwestycyjny daje poczucie bezpieczeństwa

W.O.: Bardzo dziękuję za rozmowę.
T.G.: Dziękuję.

Tomasz Góra – deweloper, przedsiębiorca, inwestor, menadżer projektu. Specjalizuje się w finansach, inwestycjach, dużych nieruchomościach. Reprezentuje wraz Wojciechem Orzechowskim łódzką spółkę Revisit Home, która realizuje innowacyjne projekty deweloperskie w ramach projektu 100kamienic.pl.