Autor: Damian Kleczewski
JAK ODRÓŻNIĆ POTENCJAŁ OD MINY INWESTYCYJNEJ?
W toku analizy ofert kamienic nauczyłem się, że praktycznie zawsze niska cena za metr kwadratowy będzie wiązała się z jakimiś problemami. Inaczej ma się to względem mieszkań z rynku wtórnego, gdzie inwestorzy szukają intensywnie mieszkań w cenie niższej od rynkowej, a za taka obniżka już nie tak często idą jakieś znaczące problemy. Tym najpowszechniejszym jest po prostu generalny remont. W przypadku kamienic ryzyk jest dużo więcej i to one będą stanowiły przekrój tematu tego artykułu.
Niekiedy jest tak, że dwa prawie identyczne budynki z tej samej dzielnicy lub nawet ulicy potrafią się różnić od siebie diametralnie. Różnice biorą się z wielu obszarów. Są nimi najczęściej: inny zbywca i jego oczekiwania, inni lokatorzy lub ich liczebność, inny zakres remontowy, inny stan techniczny, inny stan prawny, inne możliwości zapłaty ceny i dogadania warunków.
Dzisiejszy rynek flipów na mieszkaniach jest do siebie bardzo zbliżony, powtarzalny i cechuje go duża regularność powtórzeniowa procesu inwestycyjnego. Z kamienicą jest zupełnie inaczej. Jest ona unikalna w procesie inwestycyjnym i w zakresie przechodzenia poszczególnych etapów. Są pewne podobieństwa i ogólne ramy działania, ale mogą się one różnić w detalach, a czasami w całych etapach.
Potencjał kamienicy ocenia się przede wszystkim na podstawie dokumentów i liczb. Pewną wartość do analizy ma oczywiście wizja lokalna i namacalne doświadczenie obiektu oraz jego przestrzeni. Jednak dokumenty pokazują, na ile mamy pełen zakres danych, a na ile ich braki mogą stanowić dla inwestora minę, która rozsadzi budżet przewidziany na taką inwestycję. Trzeba zorientować się przede wszystkim, jakie ceny rynkowe są w podobnej lokalizacji, typie budownictwa, stanie deweloperskim i mieszkań do remontu w kamienicach, aby mieć ogólne podejście do wyznaczenia warunków cenowych nabycia kamienicy. Jeśli rynkowo mieszkanie 40 mkw. kosztuje np. 200 000 zł, to w kamienicy jako jednostka przeliczeniowa musi Cię ono kosztować ok. 100 000 zł lub mniej. Zachowanie tak dużego buforu między ceną zbycia a ceną nabycia jest zabezpieczeniem inwestora na wypadek kosztów, które pojawią się nagle To tylko fragment tekstu. Aby uzyskać dostęp do całości, kliknij w przycisk Kup teraz.
Formularz zamówienia
Nazwa Przelew Dostęp do treści 1 PLN
