Autor: Piotr Jach
Kiedy jakiś czas temu, w jednym z udzielonych mediom wywiadów, ekspert rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński radził, żeby inwestować w garaże i parkingi, niektórzy czytali o tym z powątpiewającymi uśmieszkami. Jednak nie trzeba specjalnie bujnej wyobraźni, żeby wziąć te słowa na poważnie i po zastanowieniu… nie przyznać im racji. Dlaczego?
JEST KILKA FAKTÓW, KTÓRE MOCNO PRZEMAWIAJĄ ZA TYM, ŻEBY BŁESZYŃSKIEGO BRAĆ NA POWAŻNIE.
PO PIERWSZE: samochodów na ulicach miast bynajmniej nie ubywa. Jest zupełnie przeciwnie. W Warszawie między rokiem 2013 a 2014 współczynnik liczby zarejestrowanych aut na 1000 mieszkańców wzrósł z 598 do 620, czyli o 22 auta, między rokiem 2014 a 2015 z 620 na 648, czyli już o 28 aut, a między rokiem 2015 i 2016 z 648 na 681, czyli jeszcze bardziej – o 33 auta. Podobnie dzieje się w 60 spośród 67 miast na prawach powiatu w Polsce.
PO DRUGIE: infrastruktura parkingowa, która nie rozrasta się w tempie równoważącym przyrost liczby pojazdów, w większości miast staje się niewydolna. Nie tylko w największych aglomeracjach samochody nie mieszczą się już na dostępnej przestrzeni parkingowej.
PO TRZECIE: zalew aut zaczyna być w miastach dostrzegany i powoli budzi się świadomość, że należy go powstrzymać. Zakaz wjazdu samochodów z napędem spalinowym na rynek i kilka przyległych do niego ulic wprowadził właśnie Kazimierz Dolny. W kilku innych miastach kwestię ograniczenia ruchu samochodowego w centrum podnosi się coraz głośniej. W niektórych, jak np. w Łodzi, wdraża się tę ideę przy okazji realizacji programu rewitalizacji obszarowej (na przebudowywanych ulicach zwęża się jezdnię, poszerza chodniki, likwiduje się część miejsc parkingowych).
PO CZWARTE: deweloperzy tak rozbuchanego obecnie budownictwa mieszkaniowego nie zawsze dbają należycie o przyszłych zmotoryzowanych lokatorów (najemców). Owszem, parkingi w nowych inwestycjach mieszkaniowych powstają, ale z reguły nie w stosunku jedno miejsce parkingowe na jeden lokal mieszkalny. Prawda, może nie wszyscy auta mają i chcą je posiadać. Tyle że na zadeklarowanych pieszych przypada co najmniej tyle samo użytkowników aut, których w rodzinie bywa już często więcej niż jedno. Gdzieś je trzeba trzymać.
PO PIĄTE: uchwała o partnerstwie publiczno-prywatnym umożliwiająca miastom znaczne podwyższenie opłat za parkowanie aut została już zatwierdzona. Na razie gminy nie bardzo garną się, żeby wprowadzać opłaty rzędu 9,99 zł za pierwszą godzinę postoju w płatnej strefie parkowania, ale… komu nie przydałaby się gotówka?
PO SZÓSTE WRESZCIE I OSTATNIE TYMCZASEM, BO ARGUMENTY MOŻNA BY MNOŻYĆ NIEMAL W NIESKOŃCZONOŚĆ: miejska przestrzeń się kurczy, a to właśnie auta upchnąć w niej najtrudniej. Od 1 stycznia 2018 r. określony minimalny rozmiar miejsca parkingowego to 5 metrów długości i 2,3 metra szerokości, co daje 11,5 mkw. Inwestycja mieszkaniowa na 200 mieszkań wymagałaby ca. 2300 mkw. parkingu, gdyby przyjąć standard jedno mieszkanie = jedno auto. Kompletna mrzonka. Takich garaży nikt nie buduje, więc kto nie zapewni sobie miejsca dla auta, będzie codziennie biedził się nad tym, gdzie je zostawić. Razem z setkami mu podobnych w tej samej okolicy. Można oczywiście założyć, że argumenty aktywistów miejskich trafą kiedyś zmotoryzowanym rodakom do przekonania i część z nich porzuci pojazdy z napędem spalinowym. Ale czy na pewno na rzecz komunikacji miejskiej lub rowerów? Nabierająca tempa popularność aut elektrycznych raczej pozwala w to powątpiewać. Samochody zostaną, choć inne, lecz nadal o tych samych gabarytach wymagających dla nich przestrzeni.
JAK TO ZROBIĆ, BY ZAROBIĆ?
Jak zmierzyć się z tym wyzwaniem i jeszcze na tym zarobić? Kuszącym pomysłem jest rozwiązanie tanie – kupić już istniejący parking lub nabyć albo wydzierżawić kawałek wolnego placu w atrakcyjnej pod taką inwestycję okolicy, po czym zamienić je w płatny parking. Rozwiązanie proste, lecz niekoniecznie wykonalne. Atrakcyjne miejsce to z reguły centrum miasta, w którym wolne parcele to albo rzadkość, albo bardzo droga rzadkość, co już na wejściu czyni przedsięwzięcie mniej rentownym. Ale można to rozważyć. Odkupienie funkcjonującego już placu parkingowego może okazać się nie takim złym pomysłem – przejęcie kwitnącego biznesu (prywatne płatne parkingi w centrach miast nie znikają) wraz z jego klientami może mieć sens. Zwłaszcza że można je także traktować jako innego rodzaju inwestycję: w grunt, który z pewnością nie stanieje i z roku na rok będzie stanowił coraz bardziej łakomy kąsek, np. dla deweloperów (planując w ten sposób, dobrze zapoznać się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego).
Jest jednak inna opcja. Budownictwo mieszkaniowe kwitnie nie tylko w śródmieściach – w rankingu najbardziej dochodowych dzielnic miast dla rynku mieszkań pod wynajem pierwsze miejsca zajęły: gdańska Strzyża, stołeczna Białołęka i wrocławska Fabryczna, a więc dystrykty z obrzeży. Poza ścisłym centrum zabudowa jest luźniejsza, a grunty tańsze, za to głód miejsc parkingowych bywa równie dokuczliwy. Wprawdzie znalezienie odpowiedniej lokacji rokującej nadzieję dobrych zysków może nastręczyć sporo pracy, ale nie zapominajmy, że bez należytego przygotowania i rozeznania rynku każda inwestycja jest obciążona sporym ryzykiem.
Zastąpienie w powyższym akapicie słowa „parking” słowem „garaż” zachowa sens całości. Z tą może tylko różnicą, że odkupienie lub stworzenie na gołej ziemi parkingu jawi się tańszym i łatwiejszym niż przejęcie istniejącego lub budowa nowego garażu dla wielu pojazdów. Ale jest też trzecia opcja dla zainteresowanych inwestowaniem w garaże: detaliczna. Garaż w Łodzi można kupić za 25–35 tys. zł, a nawet taniej. Za parkowanie pod chmurką płaci się 150–180 zł miesięcznie, więc za miejsce w zadaszonym garażu można wziąć 250, a nawet 300 zł – mówi cytowany na wstępie Błeszyński. – Inwestycja zwróci się w ciągu 10 lat. To nie jest długo.
Wziąć pod uwagę należy, że Łódź to w dalszym ciągu dość tanie miasto. W Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, nie mówiąc już o Warszawie, opłaty abonamentowe za garaż są wyższe (wg danych z 2017 r. osiągały w tych miastach od 350 do 700 zł miesięcznie), zapewne wyższe są także ceny samych garaży. Zdaniem Błeszyńskiego to jednak dobry biznes, bo nie trzeba mieć na starcie gigantycznych pieniędzy, przy dobrym wyborze lokalizacji ryzyko niepowodzenia jest niewielkie, a zwrot poniesionych nakładów finansowych i tak będzie szybszy niż w przypadku wynajmu mieszkania.
Inwestycje w mieszkania są trudniejsze. Wymagają o wiele poważniejszego zaangażowania finansowego bez pewności, czy lokator będzie płacił, czy nie zdewastuje na przykład mieszkania. Najemca garażu nie zniszczy, bo będzie w nim trzymał cenny pojazd – uważa ekspert.
Kupując kilka nieużytkowanych garaży w ubogiej w miejsca parkingowe okolicy można liczyć, że nie będą długo stały puste. Przy kosztach inwestycji rzędu 30 tys. zł (zaledwie) na zakup i po wynajęciu go komuś za 350 zł miesięcznie, przez rok można by zarobić brutto ok. 4200 zł. Być może to nie kokosy, ale jakaś gotówka do zarobienia jest.
Inwestując w parking, nie trzeba mieć na starcie gigantycznych pieniędzy, przy dobrym wyborze lokalizacji ryzyko niepowodzenia jest niewielkie, a zwrot poniesionych nakładów finansowych i tak będzie szybszy niż w przypadku wynajmu mieszkania.
OPCJA DLA ZAAWANSOWANYCH
Można podejść do tematu inwestycji w garaże nieco śmielej. Skoro już ustaliliśmy ponad wszelką wątpliwość, że miejsca dla aut z różnych powodów będą coraz cenniejsze (gęstniejąca zabudowa, przyrost liczby pojazdów, zmniejszanie miejsc parkingowych i mnożenie utrudnień dla zmotoryzowanych), można pomyśleć o tym temacie trochę bardziej kompleksowo – wznosząc garaże lub parkingi kubaturowe. Trzeba się jednak liczyć z tym, że w Polsce to jeszcze trochę terra incognita dla prywatnych inwestorów. Na budowanie takich obiektów w chcącej finansować je w ramach partnerstwa prywatno-publicznego Łodzi jak na razie nie ma chętnych. Lecz kto wie, jak będzie za lat kilka? Zapowiadane przez ekspertów załamanie na rynku budownictwa mieszkaniowego jest nieuchronne – żadna hossa nie trwa wiecznie. Może czas dostępnych publicznie garaży/parkingów wielopoziomowych dopiero nadejdzie?
Pomyślmy logicznie. Potrzeba już jest. Nie zaprzeczy temu mieszkaniec żadnego z dużych polskich miast, w których parkowanie na ulicy i tak jest już najczęściej płatne, a miejsca do tego coraz mniej. Jest więc popyt. Z podażą zaś kiepsko, bo na luksus wielopoziomowych parkingów stać tylko centra handlowe i zaciężnych graczy z rynku biurowego. Tymczasem to inwestycja w realizacji o wiele tańsza od wymagającej „mieszkaniówki”. Trochę mniej też prawdopodobnie dochodowa, przez co mogąca wymagać więcej czasu na jej zwrot, ale w niedalekiej przyszłości może warto będzie sięgnąć także po takie pieniądze?
Zwłaszcza że są rozwiązania, które rzecz całą usprawniają. Dzięki zastosowaniu technologii modułowej oraz prefabrykowanych elementów przy wznoszonym w Łodzi kompleksie biurowym Imagine parking na 340 aut powstał w… sześć miesięcy. Prace konstrukcyjne zakończono już po trzech. Wykonawca tej części inwestycji nie mógł wyjść ze zdumienia, czemu to jego jedyne w Polsce zlecenie, podczas gdy w Niemczech ma już około 50 kontraktów do wykonania.
Inny przykład, również z Łodzi, gdzie przy mieszkaniowej inwestycji Panorama Apartments powstaje pierwszy w Polsce zautomatyzowany piętrowy parking dla przyszłych lokatorów. Jego użytkownicy będą musieli tylko wprowadzić auto na ruchomą platformę na poziomie gruntu, a garaż sam zadba, żeby auto umieścić w wolnej przestrzeni jego wnętrza, jak też później wydać go osobie chcącej z samochodu skorzystać – w niespełna minutę. Parking (powstaje w osobnym budynku, „doklejonym” jedną ścianą do budynku mieszkalnego) zajmie tylko 100 mkw. gruntu, a będzie mógł pomieścić 21 aut, dla których normalnie (biorąc za podstawę określone przepisami minimalne rozmiary miejsca parkingowego i nie licząc dojazdów oraz koniecznych odstępów) potrzeba byłoby 241 mkw. Co ciekawe, polski producent tego automatycznego parkingu twierdzi, że proponowane przez niego rozwiązanie może doskonale sprawdzić się w zwartej zabudowie centrów miast, np. w oficynach kamienic, które po wykwaterowaniu z nich lokatorów można zamienić w garaże. Pieśń przyszłości? Wiele rzeczy, z których obecnie codziennie korzystamy, kiedyś nią było.