Tekst: Damian Kleczewski
Kamienice coraz częściej stają się obiektem zainteresowania inwestorów z doświadczeniem. Jednak problemem okazuje się właściwe podejście do analizy danego obiektu. W przypadku starego budynku mamy do czynienia z wieloma obszarami ryzyka, które należy poprawnie ocenić i ostatecznie zdecydować, czy nasz wybór jest trafny. Zdarza się bowiem, że brak dobrej analizy powoduje utratę sporych zysków w całym przedsięwzięciu. W toku analiz wielu budynków nie zdarzyło mi się, aby trafiła się kamienica idealna.
CO W MOIM PRZEKONANIU OZNACZA IDEAŁ?
Uregulowany stan prawny, brak służebności i hipotek, jeden lub dwóch właścicieli, niska cena, bez konserwatora, duży dziedziniec z wjazdem, prowadzona dokumentacja techniczna obiektu, inwentaryzacja budynku, brak lokatorów, wyremontowane części wspólne z elewacją i najlepiej usytuowanie w centrum miasta. To bardzo życzeniowa charakterystyka a wymienione elementy niestety w 99,99% przypadków nie idą ze sobą w parze. Stąd tak ważne jest poddanie ocenie każdego z nich i nadanie mu wartości kosztowej w toku całego procesu analityczno-negocjacyjnego.
Dość istotne znaczenie w analizie i finalnym podjęciu decyzji o kupnie będzie odgrywał czas. Jest on potrzebny na analizę, na negocjacje, na przygotowanie finansowania, na wyprowadzki lokatorów, na remonty i załatwienie wszystkich spraw techniczno-formalnych z mediami, w końcu na organizację końcowego procesu, czyli oddanie mieszkań do najmu lub sprzedaży.
JAK MOŻNA OBLICZYĆ ILOŚĆ CZASU POTRZEBNEGO NA KAŻDY Z TYCH ETAPÓW?
Przygotowanie dokumentacji dla konserwatora, projektu elewacji i uzyskanie stosownych pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę, będzie wymagało przynajmniej od dwóch miesięcy w górę, w zależności od sprawnej organizacji, siły przebicia w urzędach, stopnia skomplikowania i ilości zmian, które należy wykonać. Z jednej strony czas wyznaczają nam przepisy prawa budowlanego, a z drugiej sprawność działania aparatu urzędniczego. W jednym mieście sprawę załatwimy szybko, a w innym trzeba czekać do ostatniego dnia, w którym powinna zostać wydana decyzja.
Bezpieczne zatem będzie przyjęcie okresu sześciu miesięcy na uruchomienie procedur związanych ze zmianami na elewacji frontowej i działaniami z konserwatorem, jeśli takowy będzie nadzorował postępy. Dalej mamy działania związane z przygotowaniem projektu instalacji elektrycznej i złożenie wniosków o rozdzielenie instalacji obecnej, zwiększenie mocy do budynku i legalizację z docelowym dołożeniem liczników, adekwatnie do ilości lokali. Jeśli w kamienicy ma być przyłącze gazu lub kotłownia gazowa, to także należy działać przez pozwolenie na budowę wydawane w oparciu o wcześniej przygotowany projekt.
Załatwienie decyzji i pozwoleń, a następnie realizacja wszystkiego z docelowymi odbiorami to koszt upływającego czasu, który trzeba wkalkulować w cenę nabycia. Dlatego tak ważne jest uświadamianie zbywcom, ile obiekt wymaga zaangażowania, jeśli cena zakupu jest dość wysoka. Po zakupie za wysoką cenę wymienione wyżej aspekty i tak trzeba brać pod uwagę, a koszt będzie po stronie inwestora. Zatem im lepszą cenę zakupu inwestor uzyska, tym będzie dysponował większym buforem finansowym.
Pamiętam, że jako początkujący inwestor w kamienice, podczas analiz pierwszych obiektów nie zwracałem uwagi na wiele niuansów, które blokują w czasie dalsze działania. Nie zwracałem uwagi, bo nie wiedziałem. Jednak wraz z nabieraniem doświadczenia weryfikowałem coraz więcej obszarów. Jednym z tych kluczowych jest ocena substancji lokatorskiej. Im szczegółowiej będzie ona rozpoznana, tym lepszą strategię można ułożyć. Jednak zanim przyjdzie czas na układanie strategii, rozpoznanie tego elementu może zaważyć na kupnie bądź odrzuceniu oferty. Osobiście odrzucam oferty kamienic, jeśli liczba mieszkań zajętych przez lokatorów przekracza 70% wszystkich lokali w budynku. Udział procentowy zajętych lokali to jedno, a profil lokatorów to drugie, stąd najpierw należy się z nim zapoznać, a potem szacować możliwości wyprowadzek.
Kwestią szczególnej weryfikacji jest także stan prawny działki. Wszelkie niezgodności, służebności lub hipoteki mogą stanowić duże utrudnienie w toku działań prawno-administracyjnych wraz z podziałem dużych lokali na małe i zakładaniem dla nich nowych ksiąg wieczystych. Wpisy z księgi wieczystej działki (tzw. matki) migrują na poszczególne, nowo utworzone księgi. Należy o tym pamiętać, układając strategię działań inwestycyjnych. Nierozwiązany problem na tym polu potraf skutecznie zablokować sfinalizowanie inwestycji w rynek.
Właściwy wybór zakupowy to efekt właściwej analizy poprzedzający fakt kupna. Tym samym, im lepiej inwestor przyłoży się do oceny wszystkich możliwych elementów, tym mniej wątpliwości będzie mu towarzyszyć w podjęciu właściwej decyzji.
REASUMUJĄC: im niższa cena nabycia, tym większy komfort w załatwianiu wszystkiego, co jest związane z przygotowaniem obiektu pod określone plany inwestycyjne. Komfort przychodzi z czasem, w którym udaje się coraz lepiej analizować to wszystko, co ważne dla podjęcia właściwej decyzji zakupowej.
JAK DOKONAĆ WŁAŚCIWEGO WYBORU KAMIENICY?
Poprzez oszacowanie ryzyka na pierwszym etapie analizy oferty, realne ustalenie ram czasowych dla całego procesu i nadanie wartości cenowej dla kosztów, jakie inwestor poniesie w trakcie realizacji inwestycji. Czasami warto rozważyć opcję pójścia na skróty i nicnierobienia, kiedy kupujemy tanio, ale… może o tym napiszę już w kolejnym numerze „Strefy Nieruchomości”. Życzę udanych analiz przynajmniej jednej oferty miesięcznie, aby nabrać doświadczenia i pewności do czasu, kiedy traf się ta wyjątkowa perełka inwestycyjna.
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Więcej wiedzy znajdziesz na stronie: www.zrozumiecnieruchomosci.pl