Jakie znaczenie ma cena NA RYNKU PIERWOTNYM? – Strefa Nieruchomości nr. 9

Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman

Nie od dzisiaj wiemy, że na kształtujące się ceny nieruchomości ma wpływ zapotrzebowanie, czyli popyt, oraz możliwość zaspokojenia tej potrzeby – podaż.

Ilość powstających mieszkań na rynku pierwotnym regulowana jest w dużej mierze przez czynniki, które mają wpływ na to, w jakiej skali deweloperzy realizują swoje przedsięwzięcia. Czynniki te to m.in. dostępność pracowników i wysokość wynagrodzeń, koszty materiałów, ceny gruntów, regulacje prawne czy sposób finansowania inwestycji. Z drugiej strony na zainteresowanie klientów projektami deweloperskimi wpływ ma ich zdolność nabywcza, która wynika z poziomu stóp procentowych, dostępności produktów bankowych w postaci kredytów hipotecznych czy wysokości zarobków i poziomu zamożności. Polacy również coraz chętniej inwestują w mieszkania, widząc w nieruchomościach dobrą lokatę na przyszłość. Na pewno w ostatnich miesiącach i w najbliższej przyszłości rzeczywistym utrudnieniem były i będą wydłużające się procesy administracyjne. Realnymi problemami są opóźnienia w wy- -dawaniu pozwoleń na budowę. Głównie spowodowane jest to brakami kadrowymi wśród urzędników. Podkreślić trzeba, że w dużych aglomeracjach miejskich często dochodzi do za- -skarżeń na wydane już pozwolenia na budowę. Jednocześnie zauważalna jest tendencja wzrostowa, jeśli chodzi o ilość składanych zaskarżeń. Powoduje to, że ci sami urzędnicy, którzy są odpowiedzialni za wydanie pozwoleń na budowę, muszą zajmować się dodatkowymi czynnościami w postaci rozpatrywania zaskarżeń. Biorąc pod uwagę, że problem ten będzie się nasilać, warto liczyć się z jego realnym wpływem na opóźnienia całego procesu budowy i tym samym jego oddziaływaniem na cenę nieruchomości. Są zewnętrzną niewidzialną ręką, która miesza w kotle rynku budowanych mieszkań. Idea kształtowania się ceny jeszcze bardziej się komplikuje, gdy spojrzymy na indywidualne cechy nieruchomości. Cena nie jest bowiem ilością pieniędzy, jaką trzeba zapłacić za daną nieruchomość, lecz definiuje jej wartość, określa potencjalnych nabywców, kreuje nieruchomość jako masową bądź ekskluzywną. Na dobór nieruchomości pod kątem jej parametrów mamy już znaczący wpływ jako strona kupująca, więc na indywidualnych cechach nieruchomości skupimy się w dalszej części artykułu, ponieważ na to też przede wszystkim zwraca uwagę nasz docelowy klient.

STANDARD INWESTYCJI

Na rynku pierwotnym mamy dostęp do szerokiej gamy projektów deweloperskich, które znacząco się od siebie różnią i odpowiadają wymaganiom każdej grupy społecznej pod kątem zasobności portfela. Z jednej strony możemy odwiedzać inwestycje budżetowe typu „Mieszkanie Plus” będące standardowym prostokątem 3 kondygnacyjnym bez wind, gdzie nie zawsze do mieszkania przynależeć będzie balkon. Również tego rodzaju inwestycje nie mają żadnych dodatkowych udogodnień, takich jak na przykład: terenów rekreacyjnych, zagospodarowanej przestrzeni dookoła budynku czy chociażby hali garażowej, a jedynie zewnętrzne miejsca postojowe. Z drugiej strony możemy odnaleźć na rynku inwestycje o wyższym standardzie, gdzie oprócz wrażenia WOW zastaniemy całkowite przeszklenia elementów fasad, systemy drzwi balkonowych i tarasowych podnośno- bądź uchylno-przesuwnych, wyposażonych w napęd sterowany pilotem, okna trzyszybowe, rolety zewnętrzne, gdzie budynki otoczone są bujną zielenią, a dodatkowo w ramach zagospodarowania terenu wokół inwestycji znajdziemy pomieszczenia z basenem, siłownią czy też inne tereny rekreacyjne w postaci boisk do piłki nożnej, siatkówki lub koszykówki. Oczywiście wszystkie dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców mają przełożenie na cenę. Jeżeli inwestycja zwana premium nie odbiega od pozostałych cen rynkowych innych inwestycji, wielu klientów dzięki temu może bardzo szybko podjąć decyzję o zakupie takiej nieruchomości.

POŁOŻENIE MIESZKANIA

Duże znaczenie przy wyborze lokalu ma jego położenie względem pozostałych mieszkań w projekcie dewelopera, jak i ekspozycji światła. Co do zasady wartość mieszkania rośnie wprost proporcjonalnie do przybywających pięter w budynkach. Największą wartość mają mieszkania na wyższych piętrach z niezasłoniętym, urzekającym widokiem. Dzięki wystawie okien na południe, światło utrzymuje się przez cały dzień w salonie, a północno-wschodnia ekspozycja światła w sypialni sprawia, że sen jest przyjemny. Natomiast zachodnie umiejscowienie okien jest złym rozwiązaniem dla każdego rodzaju pomieszczeń, gdzie przebywamy w dzień. W pokojach, jak i w kuchni jest wtedy zbyt dużo słońca, które męczy, a pomieszczenia się nagrzewają. Również mieszkanie z widokiem na mur oporowy lub wysoki nasyp ziemi nie napawa optymizmem i mieszkania z tego typu położeniem są zazwyczaj najtańsze. Jednak wariant idealny rzadko kiedy jest możliwy do osiągnięcia, więc jeżeli mieszkanie ma wszystkie pozytywne cechy, a nie odbiega ceną za metr kwadratowy od pozostałych lokali, warto się nad takim mieszkaniem poważnie zastanowić.

TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.