Mity na rynku nieruchomości – Strefa Nieruchomości Nr. 5

Analitycy i dziennikarze krzyczą, że nad światową gospodarką zbierają się czarne chmury. Czy sądzisz, że nadszedł już czas, aby pomyśleć o tym, jak przygotować się na trudne czasy? Chciałbym Ci pokazać i jednocześnie zdementować podstawowe mity dotyczące najbliższej przyszłości. Coraz częściej mówi się o wzroście stóp procentowych, bańce na rynku nieruchomości i niżu demograficznym. A Ty co o tym sądzisz?

1. mit:

WZROST STÓP PROCENTOWYCH DOPROWADZI DO KOREKTY CEN NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Kiedy wychodziliśmy z okresu komunizmu, polska gospodarka była na szarym końcu i stopy procentowe faktycznie były bardzo wysokie. Wiesz ile wtedy wynosiły? 18-20% ! Sytuacja była krytyczna. I gdyby taki scenariusz powtórzył się w najbliższym czasie, byłoby to dla nas bardzo niekorzystne. Co niektórzy twierdzą, że rząd podniesie stopy procentowe do 20%. Jeśli doszłoby do takiej sytuacji, znaczyłoby to, że gospodarka nie ma się dobrze, a inwestorzy będą wybierać inne sposoby różne od nieruchomości. Na chwilę obecną jest to niezwykle nieprawdopodobne. Chciałbym zdementować te plotki i pokazać Ci moje stanowisko.

Czy wiesz, co musiałoby się wydarzyć…? W okolicach 2003 r. stopy procentowe spadają do bardzo niskiego poziomu – ok. 6%, a w 2004 r. już do 4%. W 2008 r. przychodzi największy kryzys ostatnich 20 lat. Upada wiele ogromnych korporacji, banków, instytucji finansowych, jak np. Lehman Brothers. Wiele krajów Unii Europejskiej zostaje wstrząśniętych, np. Hiszpania czy Grecja (Europejski Bank Centralny musi ratować Grecję, pożycza jej pieniądze). Wówczas stopy procentowe rosną w Polsce do 6%. Czyli co dziś musiałoby się stać, żeby wzrosły do 20 %? Wojna w okolicznych państwach? Upadek Unii Europejskiej? Spowolnienie gospodarcze w Chinach? Ostra walka celna między USA a Chinami?

W następnych latach (2010-2014) kryzys mija i stopy procentowe wracają do 4%, a potem, po kilku latach, rząd w Polsce obniża je do 1,6-1,7% (ludzie zatem chętnie korzystają z kredytów). Nie jest bezpieczne dla gospodarki, by społeczeństwo zbytnio się zadłużało. Ale w Polsce, jak i na świecie po ostatnim kryzysie wprowadzono wiele obostrzeń za pomocą odpowiednich dyrektyw, które miały sprawić, że kredyty będą udzielane z większą ostrożnością społeczeństwu (większy wkład własny, stosowne ubezpieczenia, większe zabezpieczenia kredytobiorcy). Istnieją zapowiedzi, że stopy procentowe wzrosną. Dziś stopy procentowe wynoszą 1,75% i Rada Polityki Pieniężnej nie zamierza do końca 2019 roku ich podnosić. A jeśli nawet to nastąpi, to mowa będzie o niewielkich wzrostach: początkowo 0,25 p.p., a maksymalnie 1 p.p.

Co się stanie, jeżeli stopy procentowe wzrosną nawet o 4%?

O ile wzrośnie rata kredytu? W skrajnym przypadku o kilkaset złotych. Jeżeli rata przy kredycie 30-letnim i oprocentowaniu całkowitym 3,8% będzie wynosiła ok. 931 zł, to wzrost nawet o 4% podniesie ratę do 1439 zł. Czy to ma duży wpływ na decyzje inwestorów? Myślę, że nie, dlatego że inwestorzy, którzy flipują, ponoszą dodatkowy koszt w wysokości tych 500 zł miesięcznie, czyli w ciągu 6 miesięcy raptem 3000 zł. Jeżeli ktoś zarabia przeciętnie 35 tys. zł na takiej inwestycji, to nie powinien się zamartwiać, po prostu zarobi o te 3 tys zł maksymalnie mniej.

Natomiast jeżeli ktoś się nastawia na wynajem długoterminowy, musi się spodziewać, że w okresie 10- czy 20-letnim i tak będą tąpnięcia, korekty, a może i przyjść kryzys. W tym przypadku na przepływach pieniężnych mogą tracić szczególnie korzystający z kredytu, lub te przepływy pieniężne mogą być bliskie zeru. Pamiętajmy jednak, że na przestrzeni tych lat na pewno wzrośnie wartość stawki za wynajem, a więc może się okazać, że to w ogóle nie będzie miało wpływu na tych, którzy się kredytują. Jeśli utrzymasz swoje mieszkanie przez 10 lat – ono wzrośnie na wartości i będzie dobrze zarabiać dla Ciebie.

Na pewno wzrost stóp procentowych zahamuje kupowanie mieszkań w kredycie, ponieważ inwestorzy stwierdzą, że nie jest to dla nich już tak bardzo opłacalne. Ale jest cała masa ludzi, którzy kupują nieruchomości za gotówkę. Dzisiaj 64% transakcji, jak donosi Internet, stanowią transakcje gotówkowe. Więc nawet jeśli kredytowi inwestorzy nam odpadną, to wciąż pozostaje wielu chętnych z gotówką. To oni sprawiają, że ceny rosną.

Polacy wyjmują pieniądze z lokat bankowych, z obligacji i próbują je lokować gdzie indziej. Boją się dzisiaj banków. Ostatnio bankowość została zachwiana. Niektóre banki były na skraju upadku, niektóre były naciskane obostrzeniami przez rząd. Zatem zaufanie do banków spada. Ludzie umieszczają swój kapitał w nieruchomościach – najem długoterminowy, krótkoterminowy, inwestycje na rynku pierwotnym, wtórnym – zabezpieczają się na przyszłość, wybierają bezpieczne aktywa.

TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.